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Immobili, recuperi Iva a rimborso

Le società immobiliari di gestione che acquistano un immobile strumentale per natura risultano penalizzate dall’applicazione dell’Iva quando il cedente è un costruttore che pone in essere l’operazione entro i cinque anni dall’ultimazione dei lavori. Tale fattispecie è stata segnalata dai partecipanti alla manifestazione Telefisco. In tal caso infatti l’operazione non può mai essere esente e l’Iva si applica nei modi ordinari.
Pertanto, se la successiva rivendita si perfeziona nei confronti di un soggetto passivo spesso l’unica strada per recuperare l’imposta assolta è quella del rimborso che non rappresenta un modo efficace in termini di liquidità.
L’articolo 9 del Dl 83/2012 ha riscritto la disciplina Iva relativa alle compravendite immobiliari modificando all’articolo 10 del Dpr 633/1972 i numeri 8, 8-bis e 8-ter. In generale il regime naturale resta quello dell’esenzione; tuttavia dal 26 giugno 2012 (data di entrate in vigore del “decreto sviluppo”) la norma prevede per determinate fattispecie l’applicazione dell’Iva.
Con particolare riferimento alle cessioni di fabbricati strumentali, le imprese costruttrici e quelle di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di cinque anni, indipendentemente dalla natura dell’acquirente, applicano l’imposta. In caso di superamento dei cinque anni, invece, la vendita diventa naturalmente esente salvo specifica opzione da parte del cedente per l’applicazione dell’Iva.
L’esenzione rimane il regime naturale in tutti i casi in cui il cedente sia un qualsiasi soggetto passivo diverso da un’impresa costruttrice che ponga in essere l’operazione nell’ambito della propria attività d’impresa o professionale.
Tuttavia anche tali contribuenti hanno la facoltà di optare per l’applicazione dell’imposta ancorché attraverso il meccanismo dell’inversione contabile. L’opzione deve risultare dal relativo atto di compravendita.
Ciò detto, una società immobiliare di gestione che acquista un fabbricato strumentale da un’impresa costruttrice che pone in essere l’operazione entro i cinque anni dall’ultimazione della costruzione o del ripristino, in caso di successiva rivendita potrebbe incontrare difficoltà nel recupero dell’imposta assolta sull’acquisto. Ciò in quanto il costruttore è tenuto all’applicazione dell’Iva. Tuttavia, l’immobiliare di gestione acquirente non potrà rivalersi sul suo cliente ancorché opti per l’applicazione dell’imposta, salvo che l’acquirente stesso non sia un privato. Infatti, nell’ipotesi di vendita nei confronti di un soggetto passivo l’operazione deve essere rilevata in contabilità con il metodo dell’inversione contabile. Tale modalità prevede l’emissione della fattura senza applicazione dell’Iva in base all’articolo 17, comma 6 del Dpr 633/72. L’unica strada percorribile per recuperare l’imposta pagata rimane quella del rimborso previsto dall’articolo 30, comma 3, lettera c), del Dpr Iva.
Qualora invece l’immobiliare acquirente proceda a una ristrutturazione con permesso di costruire o Scia diviene essa stessa impresa di ripristino, per cui la successiva vendita è soggetta a Iva nei modi ordinari.
In sintesi, per i fabbricati strumentali la disciplina Iva è meno stringente rispetto a quelli abitativi in quanto anche le immobiliari di gestione possono sempre optare per l’applicazione dell’Iva in sede di cessione degli immobili diversi da quelli abitativi. Infatti anche per i fabbricati acquistati presso costruttori l’impresa cedente può applicare l’Iva mediante opzione (articolo 10, punto 8 ter, del Dpr 633/72). In questo modo salva la detrazione dell’imposta. Ovviamente, in sede di rivendita deve applicare il reverse charge e così sotto il profilo finanziario non incamera l’Iva, tuttavia la detrazione non è compromessa. L’inversione contabile si applica quando la cessione è effettuata nei confronti di qualsiasi soggetto passivo sia esso un soggetto esente o un libero professionista.

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