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Immobili locati, deduzione incerta

Deducibilità ancora problematica per le spese sostenute dalle imprese per gli interventi di manutenzione straordinaria sugli immobili detenuti in locazione, a causa delle oscillazioni della giurisprudenza della Cassazione, che stanno riguardando anche la detraibilità dell’Iva. In caso di deduzione va, peraltro, confermata la validità delle regole dettate dai principi contabili.
Le posizioni originarie
Le spese per migliorie e incrementative sui beni di terzi detenuti in locazione, anche finanziaria, o in comodato sono capitalizzabili tra le «altre immobilizzazioni immateriali» se gli stessi non sono separabili dai beni stessi, in quanto non hanno una loro autonoma funzionalità (come nel caso delle opere realizzate su misura e strettamente integrate all’immobile, cfr. Cassazione 16596/2015). Altrimenti sono iscrivibili tra le immobilizzazioni materiali nella specifica categoria di appartenenza.
La Cassazione ha affermato, nella sentenza n. 13327/2011, la legittimità della deduzione, da parte del locatario, dei costi sostenuti per la ristrutturazione dell’immobile nel quale lo stesso svolgeva l’attività d’impresa, in quanto gli stessi sono «certamente collegabili allo svolgimento dell’attività imprenditoriale» e la loro deducibilità non può «essere subordinata al diritto di proprietà dell’immobile, essendo sufficiente che gli stessi siano sostenuti nell’esercizio dell’impresa, al fine della realizzazione del miglior esercizio dell’attività imprenditoriale e dell’aumento della redditività della stessa e che, ovviamente, risultino dalla documentazione contabile … Ciò che rileva, in definitiva, è la strumentalità dell’immobile … a prescindere dalla proprietà del bene da parte del soggetto che esegue i lavori, restando, quindi, irrilevante, di per sé, la disciplina civilistica in tema di locazione e gli stessi accordi contrattuali intercorsi tra le parti (fermo rimanendo ovviamente la configurabilità di fattispecie fraudolente e cioè, in definitiva, di ipotesi di fittizietà dei costi …)».
Questa condivisibile impostazione interpretativa ha superato quella precedentemente contenuta nella sentenza 6936/2011 della stessa Corte, nella quale era stato invece affermato che il conduttore non poteva dedurre i costi in esame, in quanto il beneficiario delle opere sarebbe restato il locatore e in base alle norme del Codice civile le riparazioni straordinarie restano a carico di quest’ultimo.
Le ultime indicazioni 
Quest’ultima posizione interpretativa è stata, però, recentemente ribadita dalla Corte nella sentenza 13494/2015, relativa alle spese, ordinarie e straordinarie, sostenute su un immobile adibito ad attività alberghiera. La sentenza di merito è stata, in particolare, cassata perché contrasterebbe con il principio di inerenza ritenere tali spese deducibili «senza precisare l’eventuale esistenza ed idoneità della fonte contrattuale di tale obbligo di pagamento in capo alla contribuente».
Queste argomentazioni non appaiono condivisibili innanzitutto perché, come più volte chiarito dalla stessa Cassazione e dall’Amministrazione finanziaria, l’inerenza è il nesso funzionale che collega i componenti negativi all’attività dell’impresa nel suo complesso. Non è, pertanto, sostenibile l’assenza dell’inerenza se le spese sono state sostenute in relazione all’immobile il cui utilizzo consente al locatario di conseguire i propri ricavi, a prescindere dal soggetto che beneficerà dell’opera al termine del contratto. Si perverrebbe, altrimenti, al paradossale risultato di non consentire la deduzione né al conduttore, in base al presunto difetto del requisito dell’inerenza, né al locatore, in quanto non ha sostenuto i costi.
Va, infine, considerato che, in deroga al Codice civile, le spese di manutenzione straordinaria possono essere convenzionalmente accollate al conduttore e a tale ipotesi può essere equiparata quella in cui le stesse sono sostenute di fatto da tale soggetto, che rinuncia espressamente a rivalersi sul locatore.

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