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Immobili in leasing, fino alla riconsegna l’Imu è del locatario

Per gli immobili concessi in leasing l’Imu è dovuta dal locatario anche a seguito della risoluzione del contratto, fino a quando non intevenga la riconsegna del bene.

È quanto emerge dalla sentenza n. 19166/2019, pubblicata mercoledì, con cui la Corte di Cassazione ha risolto in senso favorevole alle società di leasing il contrasto interpretativo insorto tra queste ultime e i Comuni impositori, in merito alla soggettività passiva d’imposta per immobili concessi in leasing, nei casi in cui il relativo contratto sia stato risolto ma l’immobile non sia stato immediatamente restituito.

La Corte ha affermato il principio – propugnato dalle società locatrici – secondo cui l’utilizzatore è e resta l’unico soggetto passivo Imu fino alla riconsegna del bene e non nel precedente momento della risoluzione del contratto, come sostenuto dai Comuni.

Tale soluzione si fonda sull’osservazione che proprio fino alla riconsegna si mantiene inalterata quella peculiare relazione tra l’utilizzatore e l’immobile che giustifica la riconduzione della soggettività passiva a tale soggetto dal punto di vista della capacità contributiva. Infatti, i Giudici di legittimità hanno ripreso la propria giurisprudenza in tema di “ultrattività” degli effetti (civilistici) del contratto di locazione, i quali si estendono fino alla riconsegna dell’immobile, determinando il permanere delle obbligazioni contrattuali, dei rischi e degli oneri in capo al locatario (principio mora debitoris perpetuat obligationem).

Così, la Corte ha riconosciuto che le esplicite indicazioni contenute sia nelle istruzioni per la compilazione della dichiarazione Imu, approvate con Dm 30 ottobre 2012 (ove è stato chiarito che la società di leasing acquista la soggettività passiva ed è gravata dall’obbligo dichiarativo solo a seguito della “riconsegna” dell’immobile) sia nella definizione di cui all’articolo 1, comma 672, della legge 147/2013 – secondo cui la durata del contratto di leasing comprende il periodo tra la data di stipulazione e la data di riconsegna del bene – non presentano carattere innovativo, bensì ricognitivo di un principio generale in tema di leasing, valevole sia in materia civilistica che in materia tributaria.

Nella sentenza, inoltre, la Corte ha chiarito che il concetto di “possesso” impiegato nella normativa Imu (articolo 9, decreto legislativo 23/2011) non coincide con quello civilistico ex articolo 1140 del Codice civile, siccome ricomprende anche alcune posizioni giuridiche che il diritto civile qualifica come “detenzione”, tra le quali è compresa la posizione del locatario finanziario, che vanta un diritto personale (e non reale) di godimento sul bene.

Peraltro, data l’incisività di poteri, rischi e oneri assegnati al locatario in forza del contratto di leasing, che fanno di esso un “quasi proprietario” (e che, per contro, rendono la società concedente proprietaria solo “in senso formale”) del bene, la scelta del legislatore è stata quella di far gravare l’imposizione Imu in capo all’utilizzatore fintantoché questi mantenga la posizione di “dominio utile” sull’immobile, ossia – appunto – fino alla riconsegna.

Fabio Coli

Enrica Mencarelli

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