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Immobili, esecuzioni bifronte

Liberazione lampo dell’immobile pignorato, a richiesta del compratore, se il debitore non si comporta bene, non curando lo stato del bene. E contemporaneamente tutela il diritto del debitore, se diligente, di abitare le case espropriate dal tribunale fino al decreto di trasferimento, anche se si tratta di esecuzioni immobiliari pendenti alla data del 13 febbraio 2019. È il bilanciamento di interessi operato dall’emendamento all’articolo 18-quater del decreto milleproroghe (decreto legislativo 162/2019) riformulato, dalle commissioni affari costituzionali e bilancio della Camera, su indicazione del Mef che aveva sollevato problemi di copertura riguardo alla formulazione originaria della norma contenuta nel testo del dl.

Ma vediamo di spiegare i termini della questione. Il decreto legge interviene sull’articolo 560 del codice di procedura civile e anche sull’articolo 4 del decreto legge 135/2018, che aveva a sua volta modificato il citato articolo 560. Per effetto di questa modifica, nella parte che interessa, il debitore (e i suoi familiari conviventi) hanno diritto a continuare ad abitare l’immobile pignorato fino al decreto di trasferimento che conclude l’espropriazione forzata immobiliare. Però il debitore deve conservare il bene tutelandone l’integrità, con la diligenza del buon padre di famiglia; abitare l’immobile personalmente; consentire, d’accordo con il custode, la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti, con le modalità individuate dal giudice quando ha autorizzato la vendita dell’immobile. Se il debitore rispetta queste disposizioni, il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento; viceversa, in caso di violazione delle disposizioni, il giudice ordina, sentito il custode ed il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato.

Per effetto dell’emendamento al dl milleproroghe, all’articolo 560 si appone un’aggiunta, che disciplina modalità, superveloci, per arrivare a liberare l’immobile pignorato, quando il debitore non osserva i suoi doveri. In particolare, su richiesta dell’aggiudicatario dell’immobile (chi lo ha comprato all’asta) l’ordine di liberazione può essere eseguito dal custode dell’immobile pignorato, senza le formalità dell’esecuzione dei rilasci, e il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare anche ausiliari. Una modifica che potrebbe portare un alleggerimento dei costi di procedura a carico del bilancio di stato, poiché a compiere l’attività sarà il custode, con prevedibile ricarico delle spese sul ricavato dell’esecuzione. Di qui la richiesta del Mef di riformulazione dell’emendamento, a cui è stato subordinato il parere favorevole al decreto. A questo aspetto, favorevole ai compratori, si accompagna una norma a favore dei debitori. L’articolo 18-quater estende l’applicazione delle modifiche introdotte dall’articolo 4 del decreto-legge n. 135 del 2018, in materia di esecuzione forzata, alle espropriazioni immobiliari in corso alla data di entrata in vigore di quella riforma. L’articolo 18-quater, in deroga al comma 4 citato, fa retroagire, dunque, l’applicazione delle riforme introdotte dal decreto-legge n. 135/2018 anche alle procedure di espropriazione immobiliare in corso. Una modifica fortemente voluta dal M5S, secondo cui permetterebbe di evitare 100 mila espropri, ma contestata da Confedilizia che ne ha denunciato gli effetti boomerang sulle vendite all’asta. «E’ un dato di comune esperienza», ha osservato la Confederazione della proprietà edilizia, «che un immobile occupato non sia particolarmente appetibile (visto che la sua liberazione richiede diverso tempo) e venga, quindi, liquidato con maggior difficoltà. Il risultato è che con questa modifica aumenteranno i tentativi di vendita e si ridurranno i prezzi di aggiudicazione, con minore soddisfazione non solo dei creditori, ma anche dei debitori, cioè proprio dei soggetti che l’intervento di riforma si propone di favorire».

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