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Immobili, ecco chi frena le cessioni

C i sono un ventina di persone nella squadra di Bruno Mangiatordi al Tesoro, a lavorare sulla valorizzazione degli immobili pubblici. Due o tre di loro sono in un ufficio a parte, dedicato agli indennizzi. Quelli chiesti da chi acquistò palazzi da Stato e comuni all’epoca delle cartolarizzazioni tremontiane e ora si trova con beni diversi dalle aspettative, magari perché mancava un’autorizzazione urbanistica. A quei tempi il mattone fu svenduto, si ammette nei corridoi del Tesoro, e beffa vuole che lo Stato debba ora anche pagare le penali. Perché non sia più così, il lavoro più difficile è catalogare e organizzare tutto il mattone pubblico: l’altra faccia delle privatizzazioni, l’operazione già partita.
Tre gli strumenti. Uno, la Cassa depositi e prestiti con il suo Fiv, Fondo di valorizzazione immobiliare: ha acquistato il 26 e 27 dicembre, in sordina, 40 edifici dal Demanio. Due, la neonata società di gestione Invimit, guidata da Elisabetta Spitz: sta partendo con la costituzione di fondi immobiliari e fra le prime operazioni pensa al recupero delle scuole. Tre, la direzione Patrimonio immobiliare pubblico al Tesoro, appunto, da novembre affidata a Mangiatordi. Ha appena concluso, dopo complicato inventario (diversi comuni sotto i 10 mila abitanti sono restii a inviare i dati), il Rapporto sul patrimonio immobiliare dello Stato e degli enti locali, che è al vaglio del ministro dell’Economia Fabrizio Saccomanni e dovrebbe essere pubblicato entro marzo.
Per quest’anno l’obiettivo, in linea di massima, è vendere mattoni pubblici per un miliardo di euro: valorizzandoli e comprendendo solo gli edifici non in uso, collocabili sul mercato, che non generino problemi di urbanistica. Si vuole vendere il mattone di Stato sterile insomma. Per farlo — miracolo — rendere. Anche ricavandone aree per la comunità: si possono affittare spazi nelle scuole, la sera, per esempio, per le assemblee di condominio; o costruire poli di piccoli e dignitosi alloggi per anziani con servizi comuni come la lavanderia, ha in mente Spitz. L’idea è costruire un nuovo mercato immobiliare, sul patrimonio pubblico.
Caserme e ospedali
La Legge di stabilità 2014, votata in dicembre, ha previsto infatti dismissioni di edifici pubblici per 1,5 miliardi in tre anni (500 milioni all’anno). Ed è di 490 milioni l’investimento di Cdp (attraverso il fondo Fiv Plus) nei 40 edifici citati. Ecco gli inediti dettagli: 33 immobili sono dello Stato e sette degli enti territoriali; 22 di questi sono strutture militari, due ospedali, due scuole non più utilizzate; il 75% della superficie è al Nord (Bergamo, Bologna, Firenze, Milano, Torino, Venezia) più Roma. Quasi tutti (33 su 40) gli immobili acquisiti sono sottoposti a vincoli storici o artistici; e quasi tutti sono vuoti e vanno restaurati.
Nella lista ci sono l’Ospedale al mare a Venezia e gli Ospedali Riuniti di Bergamo; le tre caserme di Bologna Masini, Sani e Mazzoni, per cui si cercavano da tempo acquirenti; la scuola Bon Brenzoni a Verona e l’Istituto tecnico di via Bardonecchia a Torino; l’Antica sede vescovile di Trieste; due isole veneziane, Sant’Angelo e San Giacomo; il Teatro comunale di Firenze e il Palazzo degli esami a Roma. Una partita di giro, lo Stato vende con una mano e con l’altra (Cdp) ricompera? L’idea è piuttosto far ripartire il mercato, ristrutturando e rivendendo gli edifici a privati perché ne facciano altro, come alberghi (in linea con il piano del turismo del Fondo strategico), e centri commerciali.
Si tratta ora di proseguire, ma con le carte in regola. Bisogna selezionare gli immobili giusti, accertarsi che abbiano le autorizzazioni necessarie (le caserme sono una fucina di abusi edilizi) e superare i freni. Soprattutto dei comuni.
La gran parte del patrimonio immobiliare pubblico — circa l’80% di un portafoglio stimabile 415 miliardi di euro — è degli enti locali: 530 mila edifici, per circa 240-320 miliardi, dice il Rapporto Astrid di settembre. Il guaio è che lo stesso rapporto scrive: «Fino a oggi per la maggior parte questi enti hanno mostrato forti resistenze a dismettere o valorizzare le loro proprietà che, troppo spesso, sono la ragione essenziale della loro esistenza e rappresentano vere e proprie riserve indiane».
L’asse con i privati
Un’altra difficoltà è in uscita: trovare l’acquirente. Perciò la divisione di Mangiatordi starebbe lavorando per rendere accessibili a tutti le informazioni sugli immobili in vendita, con una banca dati informatica. Poi si mette in asta.
Ma c’è anche l’altra strada, quella finanziaria dell’alleanza pubblico-privata. Dove l’attore di Stato è l’Invimit. Nata nel giugno 2013, autorizzata in ottobre dalla Banca d’Italia, da due mesi la società di gestione è nella nuova sede romana, zona Trevi, con una decina di persone (dovrebbero raddoppiare a fine anno).
Dovrebbe essere operativa a fine mese. Ha 1,4 miliardi di euro in dotazione (dall’Inail, vanno remunerati), da investire in 48 mesi in due modi: con un fondo di fondi, in via di costituzione, che investa in altri fondi immobiliari privati; e direttamente, a fianco dei privati, in alcuni fondi immobiliari dedicati, nel quali siano conferiti gli edifici pubblici. Dai comuni, per esempio. Se mollano il freno.

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