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Immobili. Cessioni a rischio frenata. I comuni vogliono il mattone di Stato

Nella lista c’è di tutto. C’è il comune di Cosenza che chiede allo Stato di avere per sé l’enorme monumento al gerarca fascista Michele Bianchi (pare sia l’ultimo rimasto in piedi) e c’è la Milano di Giuliano Pisapia che vuole Villa Reale e i giardini di via Palestro (che già gestisce). C’è Napoli che chiede 211 (se ben contati) ex rifugi antiaerei e Cervia che rivendica la spiaggia di Milano Marittima.
Roma avanza domanda per Porta Portese (edifici e terreni) e per l’ex convento di Santa Teresa, Frosinone per l’aeroporto di Aquino. Latina vuole far sua la Torre civica e Venezia l’arenile del Lido. Anacapri invoca la proprietà del fortino a strapiombo sul mare e Livorno quella del Bastione di San Francesco.
Sono 9.367 e occupano 447 pagine le richieste giunte dagli enti locali all’Agenzia del Demanio (che venerdì ha pubblicato il primo bando online per la vendita diretta di 5 immobili di Stato). Comuni, province, regioni chiedono di avere gli immobili dello Stato sul proprio territorio, come previsto dalla prima legge attuata per il federalismo demaniale in Italia (numero 98, 20/8/ 2013, articolo 56 bis, governo Letta) i cui effetti si vedono adesso. In questi giorni l’Agenzia guidata da Stefano Scalera sta terminando di vagliare le domande. Deve dire sì o no entro il 15 aprile, per ogni immobile vanno valutati studio di fattibilità e previsione di reddito.
I tre nodi
Il problema è che: a) gran parte dei beni in quest’elenco sono, poi, invendibili ai privati: terreni incolti, alvei di fosso, binari abbandonati; b) quand’anche lo fossero, l’operazione di trasferimento Stato-enti locali può rallentare, secondo osservatori, il processo delle privatizzazioni immobiliari. Ogni comune deve infatti (se decide di vendere) riqualificare il bene, cambiarne la destinazione d’uso, chiedere nel caso l’ok alla sovrintendenza. Mesi, anni. Riuscita proporzionale alla virtuosità del comune.
Inoltre, problema c): trasferendo questi beni agli enti locali, si assottiglia quel portafoglio immobiliare dello Stato, che il Tesoro dovrebbe mettere in vendita direttamente. Incrociando stime (non esistono dati ufficiali) di mercato e di Astrid, varrebbe sui 112 miliardi di euro il mattone pubblico vendibile. Di questi già la gran parte, 86 miliardi, è degli enti locali e solo cinque miliardi dello Stato (il resto sono 21 miliardi delle ex case popolari). Con i trasferimenti il tesoretto di Stato cedibile potrebbe ridursi di molto: di due terzi o tre quarti, dicono fonti di mercato.
Insomma, nel bacino del Tesoro resterebbe ben poco mattone da vendere: un miliardo o due (stime). Poco importa, basta che gli immobili pubblici si vendano, dirà qualcuno. Ma la questione rimane: come raggiungere l’obiettivo di 500 milioni di cessioni immobiliari all’anno per tre anni? Il Programma di cessioni straordinarie è previsto dalla Legge di stabilità (art.1 comma 391 legge 147 del 27/12/2013). Non è ancora stato formalizzato, ma non è stato accantonato. Per il primo anno il target è stato raggiunto vendendo, il dicembre scorso, 40 immobili per 490 milioni alla Cassa depositi e prestiti (curiosità: nell’elenco delle domande ora al vaglio del Demanio c’è il Palazzo degli Esami, chiesto dal comune di Roma; però è stato venduto in dicembre a Cdp, il Campidoglio dev’essersi sbagliato). Ma sui 500 milioni da mettere a incasso quest’anno c’è scarso ottimismo.
Anche perché nel federalismo demaniale c’è un codicillo: se i comuni vendono i beni immobili trasferiti loro dallo Stato, il 75% del ricavato finisce nel loro bilancio, a tagliare i debiti, e solo il 25% va a ridurre il debito pubblico. Sempre che li vogliano e riescano a vendere, naturalmente.
Il caso piemontese
Il Comune di Torino, per esempio (che pure ha venduto immobili per mezzo miliardo in sei-sette anni, anche a privati come Pirelli-Prelios), ha ora richiesto allo Stato 34 immobili, fra cui strade, giardini, il galoppatoio. «Questi rimarranno così — dicono in municipio —, valorizzati per la città». E il resto? L’ex gallettificio militare per esempio, le cinque caserme, l’ex commissariato di polizia «liberato dagli squatter» come precisa l’elenco?
«Ne potranno andare all’asta uno o due, ma le varianti urbanistiche richiedono almeno un anno. Di sicuro, di tutti questi immobili quest’anno non se ne venderà neanche uno. Troppi vincoli. Il federalismo demaniale servirà a razionalizzare quel che già c’è».
È vero che fra tre anni lo Stato dovrebbe chiedere conto ai comuni: hai fatto rendere quel che ti ho ceduto? Se la risposta è no, può riprendersi il bene. Ma è chiaro che, più che di cessione del patrimonio pubblico, è meglio parlare di valorizzazione e razionalizzazione, cioè taglio dei costi per la pubblica amministrazione.
E che il piano del mattone non passa tanto dalle vendite, quanto dai fondi immobiliari. Pubblico-privati. Si sono accorti che qualcosa sta cambiando i fondi privati al Mipim, il salone immobiliare di Cannes di settimana scorsa (dov’era in prima fila Cdp). Se prima si lamentavano d’essere esclusi dall’affare del mattone di Stato, hanno cambiato idea .
L’alleanza di Cannes
La svolta è affidata all’Invimit. La neonata agenzia pubblica per la valorizzazione del patrimonio immobiliare, guidata da Elisabetta Spitz, ha appena costituito il fondo di fondi i3Core, con dotazione di 1,4 miliardi (dall’Inail). Sulla base di un protocollo d’intesa siglato con l’Anci (l’associazione dei comuni) questo fondo deve investire, entro 24 mesi, in altri fondi, anche di enti locali, a una condizione: devono avere in pancia immobili pubblici. Funziona così: il comune immette l’edificio nel fondo, di cui diventa quotista; i3Core mette i soldi; le sgr private possono intervenire come gestori e riqualificatori. Il bene viene ristrutturato, messo in regola e a reddito. Quando il fondo vende le quote, il comune incassa. «Finalmente anche in Italia gli operatori pubblici e privati hanno trovato un punto di coesione e si sono presentati uniti al mercato internazionale — dice Spitz —. Possiamo lavorare insieme». In testa alle priorità, edilizia scolastica ed efficientamento energetico. Per spiegare ai comuni come si fa è in arrivo un manuale .

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