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Immobili ai soci, cambi last minute

Agevolate le assegnazioni in cui l’utilizzo del bene viene variato prima dell’operazione
Uno dei punti-chiave da risolvere per valutare la fattibilità e la convenienza dell’assegnazione agevolata dei beni riguarda proprio le caratteristiche dell’immobile che viene assegnato o ceduto ai soci, o che comunque è al centro di una trasformazione in società semplice. Aspetto sul quale la circolare 26/E/2016 aiuta a identificare correttamente gli edifici che possono rientare nell’agevolazione.
Il cambio in corsa
Un primo punto riguarda gli immobili che possono essere assegnati o ceduti ai soci. La norma limita il perimetro agli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione e tale status va accertato esattamente alla data di assegnazione. Quindi sono ammessi cambiamenti nelle modalità di utilizzo dell’immobile, purché entro il momento dell’assegnazione il bene smetta di essere strumentale.
Un passaggio significativo della circolare, che evoca il tema delle operazioni che costituiscono abuso del diritto, è il riconoscimento che qualunque mutamento nell’utilizzo dell’immobile è lecito, proprio perché motivato dalla necessità di fruire dell’agevolazione. In questo senso si ritiene che il ragionamento sia ampliabile fino al puntro che tutte le scelte preordinate alla fruizione dell’ agevolazione sono sottratte al giudizio di operazione abusiva.
Può costituire un’applicazione concreta di questo principio la trasformazione in società semplice cui segue – a ridosso della trasformazione – la cessione dell’immobile, così da poter fruire della detassazione della plusvalenza poiché è trascorso più di un quinquennio dalla detenzione del bene. Alcuni commentatori hanno ritenuto che questa operazione possa costituire abuso del diritto, mentre il passaggio inserito nel paragrafo 2.1. della circolare 26/E può rafforzare la tesi a favore della sua correttezza.
Il caso della sede legale
Un secondo aspetto importante risolto dalle Entrate riguarda l’ambito oggettivo (immobile) per le società in liquidazione. È chiaro che se l’immobile rappresenta la sede legale della società, in esercizi di normale svolgimento dell’attività, esso assume automaticamente lo status di immobile strumentale per destinazione e come tale non assegnabile. Ma, se la società è in liquidazione, è necessario cambiare la sede sociale per evitare il sospetto che l’immobile che si intende assegnare mantenga la caratteristica di strumentale per destinazione? Il quesito viene risolto dalla circolare quando essa afferma che se la società è in liquidazione l’immobile assume automaticamente lo status di bene diverso da quelli strumentali per destinazione. Ciò naturalmente a condizione che non venga esercitata alcuna attività imprenditoriale che sarebbe possibile, in via eccezionale, anche durante la fase di liquidazione.
Beni merce o locati
Per valutare lo status di immobile strumentale per destinazione non è in alcun modo rilevante verificare se l’immobile produce o meno reddito d’impresa, ma è rilevante controllare se produce in sé un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale nel quale è inserito. Ipotesi che, se si verifica, permette di fruire dell’agevolazione.
In base a tale chiarimento sono certamente inclusi tra gli immobili assegnabili tutti quelli appartenenti alla categoria dei beni merce (cioè beni al cui scambio è diretta l’attività d’impresa), la cui definizione può essere controllata tramite la collocazione contabile, anche se essa deriva da una modifica eseguita prima dell’assegnazione. Naturalmente in quest’ultimo caso sarebbe necessario rafforzare il cambiamento di destinazione con prove documentali: ad esempio la sottoscrizione di mandati a vendere, oltre alla dimostrazione che non vi è un utilizzo strumentale tramite le evidenze dei consumi energetici drasticamente ridotti rispetto a quando l’immobile veniva utilizzato per l’esercizio dell’attività.
Infine rientrano nella categoria degli immobili assegnabili anche quelli appartenenti alle società di gestione immobiliare, quindi unità locate a terzi o in attesa di locazione, sia nell’ipotesi di beni abitativi sia in quella di fabbricati commerciali. Il punto è confermato da un passaggio della circolare che insiste sul fatto che tali beni sono assegnabili proprio perché sono idonei a produrre un reddito autonomo derivante dalla locazione, pertanto detti beni sono “oggetto” della attività dell’impresa e non “strumento”.

Paolo Meneghetti

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