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Immobile pignorato: i canoni non percepiti vanno dichiarati

Anche in caso di pignoramento, si continua ad applicare l’articolo 26, comma 1, del Tuir, secondo cui i redditi fondiari concorrono a formare il reddito indipendentemente dalla loro percezione. Non rileva il fatto che il contribuente riferisca di aver perduto il possesso del bene locato a seguito della nomina di un custode giudiziario diverso dal debitore. Di conseguenza, il mancato incasso delle locazioni da parte del custode (di cui si può far valere l’eventuale responsabilità) non può comunque giustificare l’omessa dichiarazione. Sono queste le conclusioni emerse dalla Ctr Lombardia 2424/24/2017 (presidente Liguoro, relatore Capuzzi).
L’amministrazione per il 2009 accerta a un contribuente persona fisica i canoni di locazione di un immobile di proprietà locato ad uso non abitativo, ma oggetto di pignoramento.
La contribuente ricorre, sostenendo che il pignoramento dell’immobile fa venire meno il possesso, senza il quale non si dichiara alcun reddito. Inoltre, rileva come i canoni accertati non siano mai stati incassati per la morosità del conduttore: lo dimostrerebbe il fatto che nel progetto di distribuzione predisposto dal custode nel corso della procedura esecutiva risulta come ai creditori sia stato andato solo il ricavato dalla vendita dell’immobile; quindi, il custode non ha incassato alcun canone.
L’amministrazione resiste, sostenendo che il possesso dell’immobile resta in capo al proprietario anche con la nomina del custode giudiziario, che agisce come mero ausiliario del giudice. Non solo, i canoni sorti durante il periodo di attività del custode sono comunque riferibili al possessore e vanno inclusi nel suo reddito Irpef secondo il principio dell’articolo 26 che prescinde dall’effettivo incasso finché il contratto di locazione non viene risolto.
Dalla lettura articolata delle due sentenze, di primo e di secondo grado, entrambe danno torto alla contribuente sotto tre profili:
è solo per le locazioni abitative che si matura un credito d’imposta sulle somme non percpite come accertate in sede di convalida dello sfratto per morosità;
la mancata anticipata risoluzione e/o rescissione del contratto da parte del locatore e/o del custode ha continuato a generare il presupposto reddituale;
il contribuente ha riconosciuto la pretesa e pagato le imposte per l’anno precedente (2008).
I giudici, inoltre, sottolineano altri aspetti. Dal punto di vista oggettivo, il pignoramento di un immobile configura un vincolo di destinazione che lo Stato gli imprime e può determinare la nomina di un custode giudiziario diverso dal debitore. Dal punto di vista soggettivo, il custode ha l’obbligo di conservare ed amministrare il bene, con la riscossione delle locazioni in funzione della vendita. Infine, il mancato incasso dei canoni, lungi dal giustificarne la mancata tassazione, potrà al massimo fondare una causa per responsabilità al custode, da provare nel caso specifico.

Ferruccio Bogetti
Gianni Rota

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