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Il tribunale vigila sulle locazioni

I contratti di locazione per uso abitativo servono a soddisfare un’esigenza essenziale del consumatore che ha, di conseguenza, diritto a una protezione rafforzata nei confronti del locatore. Il giudice nazionale, quindi, deve esaminare d’ufficio il carattere abusivo di una clausola contrattuale anche se il sistema procedurale interno non lo prevede e annullarla nei casi in cui individui una condizione sfavorevole per il locatario. E lo stesso vale per i contratti di credito.
È la conclusione raggiunta dalla Corte di giustizia dell’Unione europea, che si è pronunciata con due sentenze depositate il 30 maggio scorso (cause C- 488/11 e C-397/11).
La penale eccessiva
Nella prima pronuncia, la vicenda approdata a Lussemburgo riguardava due privati che avevano affittato due abitazioni da una società immobiliare. Al mancato versamento di una rata erano stati condannati a corrispondere non solo una somma maggiorata dell’1% rispetto al credito principale, ma anche una penale giornaliera. Importi troppo elevati secondo i consumatori e anche secondo la Corte di giustizia.
Prima di tutto, la Corte ha stabilito che, malgrado le differenze linguistiche, la direttiva 93/13 concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori recepita in Italia con il Dlgs n. 52/96 (abrogato dal Codice del consumo, il Dlgs n. 206/2005), si applica anche ai contratti di locazione ad uso abitativo stipulati tra un locatore che agisce nel quadro di un’attività professionale e un privato, escludendo così una limitazione ai soli contratti conclusi da un venditore.
Ciò che conta, per applicare la direttiva, è che uno dei contraenti agisca nell’esercizio della sua attività professionale a prescindere «dal termine utilizzato per designare la controparte contrattuale del consumatore». D’altra parte, obiettivo primario della direttiva e la reale volontà del legislatore Ue è tutelare nel modo più ampio possibile la parte debole.
Stabilito questo, la Corte di giustizia ha disposto l’applicazione delle tutele riconosciute al consumatore che, per di più, nei casi di contratti di locazione si trova in una situazione ancora più debole perché il contratto serve a soddisfare un’esigenza essenziale come procurarsi un’abitazione con somme che rappresentano una «delle voci più importanti del suo bilancio». Non di rado, poi, la normativa interna è troppo complessa con la conseguenza che i singoli non sono in grado di comprendere i dettagli del contratto.
Il legislatore nazionale, inoltre, non può attenuare le misure a protezione del consumatore con norme procedurali interne. L’articolo 6 della direttiva secondo il quale le clausole abusive non vincolano i consumatori è una disposizione imperativa, non derogabile, che permette di realizzare un equilibrio reale e non formale tra le parti, ristabilendo l’uguaglianza tra i contraenti. E qui scatta l’obbligo positivo delle autorità nazionali e in particolare del giudice che deve valutare d’ufficio – anche quando l’ordinamento interno prevede una mera facoltà – il carattere abusivo di una clausola e arginare lo squilibrio.
È vero che gli Stati hanno autonomia nella scelta delle procedure ma a patto che consentano l’esercizio dei diritti conferiti al consumatore dal diritto dell’Unione. Accertato il carattere abusivo di una clausola, il giudice non può limitarsi a disporre una riduzione dell’importo della penalità imposta al consumatore, ma deve procedere a disapplicarla.
I contratti di credito
Conclusione analoga nella causa C-397/11. In discussione un contratto di credito nel quale, a causa dell’utilizzo di formulari standard voluti dall’istituto di credito, quest’ultimo aveva modificato i costi e inserito nuove commissioni. Non solo. Il contratto non prevedeva il diritto di recesso automatico.
Evidente il carattere abusivo della clausola e il diritto del consumatore a sottrarsi a queste clausole la cui nullità va fatta valere dal giudice d’ufficio. Spetta poi al giudice nazionale – precisa la Corte – verificare se sia possibile mantenere in vita il contratto per la parte residua o se la nullità ne impedisca la frammentazione travolgendo l’intero contratto.
La direttiva, d’altra parte, non mira all’annullamento di ogni contratto che contenga clausole abusive, ma a ripristinare l’equilibrio tra le parti «salvaguardando, in linea di principio, la validità del contratto nel suo complesso». Sempre avendo di vista un obiettivo: tutelare il consumatore.

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