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Il rimborso spese non è automatico

Il condomino che effettui unilateralmente degli interventi di manutenzione sulle parti comuni e anticipi i costi degli stessi ha diritto al rimborso pro quota da parte degli altri comproprietari soltanto ove riesca a dimostrare che dette opere erano da considerarsi urgenti, ovvero che non vi era la possibilità di attendere l’intervento dell’assemblea o dell’amministratore.

Lo ha chiarito la sesta sezione civile della Corte di cassazione nella recente ordinanza n. 4330, depositata lo scorso 19 marzo 2012.

La fattispecie. Nella specie un condomino aveva citato in giudizio gli altri proprietari esclusivi in relazione alle spese dei lavori di manutenzione straordinaria di un lastrico solare che il medesimo aveva provveduto ad avviare unilateralmente, saldando quanto dovuto all’impresa edile che si era occupata dell’opera. I condomini convenuti avevano però contestato la domanda sia sotto il profilo dell’urgenza di provvedere sia dal punto di vista della cattiva esecuzione dei lavori in questione. Il condomino attore aveva avuto successo in primo grado, dinanzi al giudice di pace, per poi vedersi però respinta la propria domanda dinanzi al tribunale, in qualità di giudice di appello, il quale aveva ritenuto che il rimborso delle spese sostenute non fosse possibile per la mancanza della necessaria autorizzazione assembleare, mancando nella specie il requisito dell’urgenza di provvedere. Di qui il ricorso in Cassazione proposto dal condomino che aveva avviato e concluso i lavori di sistemazione del lastrico solare.

La decisione della Suprema corte. I giudici della sesta sezione civile della Cassazione, nell’esaminare la questione, hanno inteso in primo luogo distinguere tra il concetto di necessità dei lavori e quello di urgenza dei medesimi. Il condomino attore, infatti, aveva dimostrato il carattere necessario dell’intervento da operare sul lastrico solare per evitare infiltrazioni. Tuttavia, secondo i giudici di legittimità, in ambito condominiale, essendovi organi preposti alla gestione delle parti comuni ed essendo quindi l’intervento del singolo di carattere eccezionale, non basta che una certa attività sia necessaria per poter legittimare la scelta unilaterale del condomino, dovendosi anche dimostrare l’impossibilità di attendere quel lasso di tempo ulteriore per consentire l’intervento dell’amministratore e/o dell’assemblea. Solo ove ciò non sia possibile, essendo troppo forte il rischio di un aggravamento della situazione o della messa in pericolo dell’incolumità dei condomini o dei terzi, ricorre quell’ipotesi di urgenza che legittima il singolo proprietario esclusivo a procedere unilateralmente e ad avere diritto al rimborso pro quota di quanto anticipato nell’interesse comune. In ordine alla valutazione del requisito dell’urgenza, la giurisprudenza di legittimità, come ricordato nella medesima ordinanza n. 4330/2012, ha già avuto modo di chiarire che, ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa che deve essere eseguita senza ritardo (Cassazione 26 marzo 2001, n. 4364) e la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione 12 settembre 1980, n. 5256). In ogni caso, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cassazione 4 agosto 1997, n. 7181).

L’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete poi al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per Cassazione, se non nei limiti del difetto di motivazione. Per questi motivi la domanda di rimborso del condomino è stata rigettata anche in sede di legittimità.

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