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Il rent to buy spiana la strada

Il contratto di rent to buy redatto sotto forma di atto pubblico può valere di per sé come titolo esecutivo per ottenere il rilascio forzoso dell’immobile in caso di inadempimento del conduttore/futuro acquirente. Con la possibilità, quindi, di evitare un più lungo e costoso giudizio ordinario per ottenere l’accertamento di tale inadempimento e la condanna alla restituzione del bene. Questo, in estrema sintesi, il contenuto dello studio n. 283/2015 licenziato dal Consiglio nazionale del notariato lo scorso 28 maggio 2015 e reso noto soltanto la scorsa settimana. L’approfondimento nasce dall’esigenza di trovare soluzione a uno dei fattori che contribuiscono a ostacolare il diffondersi di tale prassi contrattuale nel settore immobiliare, ovvero la difficoltà di ritornare velocemente in possesso dell’immobile in caso di inadempimento del conduttore, considerata l’inapplicabilità in questi casi del rimedio della convalida di sfratto, strumento processuale da considerarsi di natura eccezionale e riservato ai soli contratti di locazione. A queste condizioni appare quindi preferibile redigere il contratto di rent to buy con atto pubblico e non semplicemente con scrittura privata autenticata, in modo di avere maggiori chance di un veloce recupero coatto dell’immobile nella malaugurata ipotesi di inadempimento del futuro acquirente.

Che cos’è il rent to buy? Il vero nome di questo nuovo istituto, così come indicato nella rubrica dell’art. 23 del dl n. 133/2014, è quello di contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Un nome lungo e difficile da ricordare, ma che sintetizza in modo preciso contenuto e finalità di questo strumento. Mediante esso, infatti, chi intende acquistare un immobile ma ha necessità di rimandare a un prossimo futuro il trasferimento di proprietà e il saldo del prezzo, pur volendo però iniziare a goderne immediatamente, può proporre al costruttore/proprietario di consentirgli l’utilizzo del bene a fronte di un corrispettivo mensile, che al momento dell’acquisto sarà imputato in tutto o in parte al corrispettivo della vendita. Scopo del contratto è quindi quello di permettere al futuro acquirente l’immediato conseguimento dell’immobile, diluendo però nel tempo l’impegno finanziario, e al venditore di collocare immediatamente il bene mettendolo a reddito e iniziando così a sgravarsi degli oneri finanziari sostenuti.

L’inadempimento del conduttore/futuro acquirente. Il rent to buy ha un contenuto molto flessibile, potendo le parti stabilire autonomamente per esempio il prezzo finale di acquisto, la durata del godimento del bene anteriore alla vendita, l’importo mensile dei canoni da anticipare al proprietario e la misura in cui gli stessi potranno poi essere scontati sul corrispettivo finale. Nell’interesse del proprietario/concedente viene previsto che l’accordo si risolva ove il futuro acquirente non paghi, anche non consecutivamente, un numero minimo di canoni, che può essere consensualmente stabilito dalle parti ma che non può essere inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione del contratto per inadempimento, il proprietario dovrà quindi restituire la (sola) parte dei canoni imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali. In caso contrario, invece, il futuro acquirente dovrà restituire l’immobile e perderà il diritto al riscatto dei canoni, i quali saranno incassati dalla controparte a titolo di indennità, salvo diversa previsione contrattuale.

La restituzione dell’immobile. Fermo quanto sopra, il menzionato studio del Notariato si è preoccupato di individuare una soluzione pratica e veloce per consentire al proprietario/concedete di tornare in possesso dell’immobile in caso di inadempimento del futuro acquirente. Se, infatti, è vero che il primo potrebbe sicuramente avviare un giudizio ordinario (a cognizione piena o sommaria) per fare accertare la condotta colposa del conduttore e ottenere il titolo esecutivo per il rilascio del bene, è altrettanto vero che questo tipo di procedimento è generalmente lungo e costoso. D’altra parte nel caso di specie non si può fare ricorso alla procedura per convalida di sfratto, trattandosi di uno strumento speciale, applicabile solo ai contratti di locazione (e il rent to buy, pur contenendo vari elementi di questo contratto, è tuttavia considerato una fattispecie negoziale a se stante).

Di qui l’idea di puntare sull’atto pubblico che, con il nuovo art. 474 cpc conseguente alla riforma del 2005, è stato espressamente ricompreso tra i titoli esecutivi che abilitano anche all’esecuzione forzata per consegna o rilascio. Dunque, in modo sicuramente più rapido, il proprietario può procedere in via esecutiva per il rilascio del bene. Tuttavia, come opportunamente evidenziato nel predetto studio, il proprietario/concedente e il notaio rogante devono stare attenti a prevedere espressamente nell’atto una clausola risolutiva espressa e, quindi, il termine della consegna o del rilascio dell’immobile, la descrizione specifica del bene da consegnare o rilasciare e l’indicazione analitica delle generalità del creditore e del debitore dell’obbligo in questione. In una prospettiva di estremo rigore è stato poi evidenzia come, una volta verificatosi l’inadempimento del conduttore, potrebbe essere opportuno ricorrere a un successivo atto pubblico, da considerare complementare a quello in cui è contenuto il contratto di rent to buy, nel quale inserire la dichiarazione del proprietario/concedente di volersi avvalere della predetta clausola risolutiva espressa.

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