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Il «rent to buy» non è affitto

La formula del «rent to buy» si configura come una fattispecie contrattuale nuova. È infatti facile osserverare come nel Dl 133/2014 (cosiddetto «Sblocca Italia») il legislatore abbia prestato particolare attenzione a conferire al contratto di rent to buy (Rtb) un assetto assai autonomo rispetto al contratto di locazione «ordinario». In altri termini, dal Dl 133/2014 emerge un contratto che non è qualificabile come uno «speciale» contratto di locazione, caratterizzato dalla sussistenza di una speciale clausola in base alla quale il conduttore ha il diritto di acquistare la proprietà del bene imputando a prezzo, in tutto o in parte i canoni pagati; ma uno schema contrattuale a sé stante rispetto alla «normale» locazione, e quindi caratterizzato da norme assai specifiche (e non da quelle che il Codice civile e la legislazione speciale rivolgono al «normale» contratto di locazione).
Per il fatto che è un contratto che si distacca dal «normale» contratto di locazione, si tratta anzitutto di definire il perimetro entro il quale l’Rtb si configura: al riguardo, può osservarsi che, nello schema del Rtb di cui al Dl 133/2014 rientrano tutti quei contratti dai quali sorga, per il conduttore, un diritto di godimento dell’immobile unitamente a un suo diritto d’acquisto del bene oggetto del contratto; e quindi può trattarsi, ad esempio, di un contratto in base al quale il conduttore beneficia di un’opzione di acquisto (e, pertanto, un diritto che il conduttore può esercitare o meno) oppure di un contratto che prevede un automatismo d’acquisto (e cioè viene pattuito che, con il pagamento dell’ultima rata il conduttore diviene ipso iure proprietario del bene, senza dover o poter esercitare alcuna opzione in tal senso).
L’osservazione che l’Rtb non sia una locazione «qualificata» (ma un contratto diverso dalla locazione) è assai importante perché all’Rtb non dovrebbero rendersi applicabili, in particolare, le norme vincolistiche dettate dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo. Ne consegue, ad esempio, che il contratto di rent to buy è completamente svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo, eccetera.
Anche i rapporti tra concedente e conduttore non trovano fonte nella legislazione, ordinaria e speciale, in tema di locazione, ma direttamente dall’articolo 23 del Dl 133/2014 (e cioè la norma che ha introdotto il rent to buy), il quale li disciplina facendo richiamo alle norme dell’usufrutto (è evidente che il legislatore stesso, andando a «pescare» la disciplina dell’Rtb nell’usufrutto e non nel contratto di locazione, vuole espressamente scavare un ampio fossato tra quest’ultimo e l’Rtb). In particolare, viene dunque disposto che:
a) il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto dell’Rtb, debba fare l’inventario e dare una cauzione al concedente (a meno che da questi obblighi il concedente non lo dispensi);
b) le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore;
c) sono pure a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione;
d) le riparazioni straordinarie (e cioè quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, muri di sostegno o di cinta) sono a carico del proprietario; peraltro, il conduttore deve corrispondere al proprietario l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie;
e) se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate (a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l’immobile riparato).
Resta poi il tema se, non trattandosi di una locazione in senso proprio, il concedente debba o meno ricorrere al procedimento di sfratto (ai sensi dell’articolo 658 Cpc) in caso di inadempimento del conduttore; oppure se egli debba procedere con un’azione esecutiva di rilascio, ai sensi dell’articolo 2930 del Codice civile. Al riguardo, l’articolo 23, comma 5, del Dl 133/2014, dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e che, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, egli acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento.
Tra l’altro il rent to buy, al fine della sua trascrizione nei Registri immobiliari, deve necessariamente essere stipulato per atto notarile; e che, se l’obbligo di rilascio sia contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo (articolo 474, ultimo comma, del Codice di procedura civile) e quindi consentire di passare direttamente all’esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.

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