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Il «rent to buy» fa ingresso nel fallimento

Via libera al contratto di rent to buy per la liquidazione della massa immobiliare dell’azienda fallita. Ma con limiti ben precisi legati alle caratteristiche della procedura medesima.
Lo ha stabilito il Tribunale di Verona in data 12 dicembre 2014 nell’ambito della procedura fallimentare 95/2014, esprimendosi sull’istanza formulata da un potenziale acquirente. In particolare, il giudice Fernando Platania ha precisato che il contatto di rent to buy, così come disciplinato dall’articolo 23 del Dl 133/2014, rappresenta un nuovo contratto non assimilabile al contratto di locazione e che, quindi, a esso non è applicabile la disciplina del contratto di locazione con particolare riferimento alla durata minima. Sotto questo profilo, di conseguenza, le parti possono determinarsi in maniera autonoma ma che, in ogni caso, non è possibile una durata del contratto che superi i tempi della «ragionevole durata della procedura» che viene fissata in tre anni.
Inoltre, rispetto al testo sottoposto al suo esame, il magistrato, ha chiarito che la proposta contrattuale deve essere integrata con l’espressa previsione che l’immobile deve essere rilasciato immediatamente alla scadenza della durata di tre anni qualora il conduttore non intende esercitare il diritto di opzione. Inoltre, altro aspetto rilevante sotto il profilo procedurale, ai fini dell’ottenimento del titolo esecutivo, «l’atto dovrà essere stipulato per mezzo di notaio, a spese del conduttore, nel quale sia indicato espressamente che l’immobile dovrà essere rilasciato libero da persone e cose (di proprietà del conduttore), alla scadenza».
La valutazione del giudice di Verona è interessante in quanto per la prima volta un magistrato si pronuncia sull’aspetto applicativo dell’istituto del rent to buy in ambito fallimentare e soprattutto poiché offre ai curatori fallimentari uno strumento di valorizzazione dei beni appresi alla massa alternativo e molto appetibile per il mercato, soprattutto degli immobili produttivi poiché allarga sensibilmente la forbice dei potenziali interessati all’acquisto, estendendo la possibilità di avere la disponibilità di un bene destinato a produrre reddito anche a soggetti che non hanno o non vogliono accedere al credito bancario.
Il rent to buy è una tipologia contrattuale in cui sono presenti elementi del contratto di locazione e del preliminare di vendita di un immobile. Ciò significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore, che poi sarà il futuro acquirente, al quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Per compensare il rischio che poi l’inquilino acquirente non decida, entro 10 anni, di confermare l’acquisto, è ragionevole e logico che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione.

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