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Il rent to buy accelera lo sfratto

Con il rent to buy subito dall’ufficiale giudiziario per sfratti e recupero canoni. È c’è anche la possibilità di bypassare il blocco degli sgomberi. Con lo speciale contratto, introdotto dal decreto «sblocca Italia» (n. 133/2014, articolo 23) il proprietario può saltare un passaggio e, in caso di inadempimento dell’inquilino/compratore, passare subito all’esecuzione del rilascio dell’immobile e ai pignoramenti.

È quanto evidenzia lo studio civilistico n. n. 283-2015/C del Consiglio nazionale notarile, approvato il 28 maggio 2015.

Se il contratto di rent to buy ha la forma dell’atto pubblico e contiene una clausola risolutiva espressa, il proprietario/concedente dell’immobile ha la possibilità di agire subito, in sede esecutiva, per ottenere il rilascio dell’immobile sulla base di un titolo esecutivo stragiudiziale.

Per essere prudenti, al massimo dovrà passare una seconda volta dal notaio per dichiarare davanti al pubblico ufficiale di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa.

Si può, però, sempre saltare la fase del processo davanti al tribunale per ottenere una sentenza o un titolo esecutivo equivalente. Questo sia per le morosità dell’inquilino sia per ottenere la restituzione dell’alloggio alla scadenza del contratto.

La agevolazione riguarda il contratto «rent to buy», cioè il contratto misto tra una locazione e una compravendita, in cui l’inquilino con l’affitto paga il prezzo dell’immobile, che può riscattare a fine contratto.

I problemi pratici risolti dallo studio notarile riguardano le ipotesi in cui le cose non filano lisce e il proprietario deve tutelarsi.

Lo studio dei notai sottolinea che il contratto stipulato dal notaio è atto pubblico, in cui sono descritti diritti di credito certi, liquidi ed esigibili: sussistono, dunque, i requisiti dell’articolo 474 del codice di procedura civile per riconoscere nel contratto «rent to buy», contenente la clausola risolutiva espressa (in base alla quale il contratto si scioglie automaticamente in caso di morosità), la natura di titolo esecutivo.

Se l’inquilino non fa fronte ai propri impegni, spiega il documento in esame, la forma dell’atto pubblico e la clausola risolutiva espressa, consentono al proprietario di passare direttamente alla fase esecutiva per il rilascio dell’immobile sulla base di un titolo esecutivo stragiudiziale.

Il contratto si scioglie, dunque, per effetto della sola dichiarazione unilaterale del concedente. Questo senza dover passare per un preventivo accertamento giurisdizionale del suo diritto. Si salta il processo ordinario o quello speciale per intimazione di sfratto, che comunque espongono a spese e a lungaggini giudiziarie.

Certo l’inquilino non è privato di mezzi di difesa, in quanto si potrà difendere promuovendo un giudizio di opposizione all’esecuzione, e provando che l’inadempimento non è colpevole, oltre che contestare l’avveramento della clausola risolutiva espressa.

Lo studio notarile descrive due impostazioni. Quella più rigorosa e più prudente consiglia, prima di iniziare l’esecuzione, di andare da notaio per ufficializzare, nelle forme dell’atto pubblico, anche la volontà di utilizzare la clausola risolutiva espressa. Con il contratto e la dichiarazione si va dall’avvocato, che stende un precetto e inizia le procedure per lo sgombero.

Secondo alcune sentenze, infatti, anche le dichiarazioni unilaterali e recettizie, quali il recesso o la disdetta devono essere coperte dalla forma pubblica, come il contratto a monte.

L’altra opzione è di andare dall’avvocato solo con il contratto, saltando la dichiarazione, di avvalersi della clausola risolutiva, con atto pubblico. Si valorizzerebbe, così, al massimo un orientamento della cassazione, per cui, la dichiarazione può essere contenuta anche in un atto processuale, come il precetto.

In sostanza la dichiarazione del concedente potrebbe essere contenuta nel precetto scritto dall’avvocato; anche in questo caso, comunque, spetterebbe al conduttore fare le contestazioni, eventualmente in sede di opposizione all’esecuzione.

Lo studio in esame sottolinea che, per fruire del beneficio procedurale in esame, e cioè per andare subito dall’ufficiale giudiziario per ottenere il rilascio, non basta una scrittura privata con firme autenticate da notaio, ma ci vuole l’atto intero stipulato come atto pubblico davanti al notaio stesso.

La agevolazione procedurale, però, presuppone precisione nella stipulazione del contratto, il quale deve rispettare alcune formalità: deve indicare con esattezza il termine della consegna del rilascio, l’esatta descrizione dell’immobile, l’indicazione esatta di debitore e creditore. Si ricordi, comunque, che il rilascio potrà essere richiesto a chiunque si trovi nella detenzione dell’immobile.

D’altra parte, se si costruisce bene l’atto, il contratto pubblico fare scavalcare anche eventuali blocchi degli sfratti.

Secondo lo studio in commento ci sono valide argomentazioni per escludere l’applicabilità della graduazione degli sfratti/assegnazione della forza pubblica.

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