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Il regolamento non può ledere diritti soggettivi

La normativa della legge 220/2012 sulla riforma del condominio in materia di inderogabilità delle relative disposizioni fa espresso riferimento all’articolo 1138 del Codice civile e all’articolo 72 delle disposizioni di attuazione dello stesso codice.
In base all’articolo 1138 i regolamenti di condominio non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli: 1118, comma 2; 1119; 1120; 1129; 1131; 1132; 1136 e 1137. Inoltre l’ultimo comma aggiunto in Riforma dispone che gli stessi regolamenti non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
A ciò aggiunge l’articolo 72, disposizioni attuative del Codice civile: i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni degli articoli 63; 66; 67 e 69.
A queste previsioni di inderogabilità si aggiunge la modifica apportata dalla riforma all’articolo 1124 laddove si legge, in materia di ripartizione delle spese di scale e ascensori, che la seconda metà della spesa stessa debba essere ripartita tra i condomini a cui detti impianti servono «esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo».
Questi sono i divieti espressi con specifica norma di legge. Non si deve tuttavia dimenticare che, in ogni caso, per principio generale di diritto, sono da ritenere comunque nulli tutti i patti o le statuizioni e deliberazioni che siano contrarie alle norme di ordine pubblico o di pubblico interesse, nonché in contrasto con altri specifici e generali divieti normativi.
Vediamo quali sono le diverse problematiche che a questo punto si pongono in merito all’identificazione dell’effettiva inderogabilità delle norme condominiali entrando nel merito dei dubbi e delle relative risposte.
e Divieto di deroga tramite norme di regolamento.
Il divieto consiste solamente nell’impossibilità di prevedere una deroga a tali norme, all’interno di un regolamento di condominio, la cui disposizione sarebbe da considerare nulla e quindi come non apposta o il divieto deve anche estendersi a specifiche decisioni di carattere non generale, ed assunte in assemblea, anche eventualmente all’unanimità dei consensi da parte dei condomini?
Si ritiene che si tratti di divieti assoluti, che quindi non sarebbero consentiti neppure all’interno di regolamenti contrattuali le cui clausole dovrebbero essere considerate nulle e quindi prive di efficacia, o addirittura cancellate di diritto ed inapplicabili; mentre le eventuali singole deliberazioni dell’assemblea in deroga ai detti divieti potrebbero essere impugnate in ogni tempo avanti l’autorità giudiziaria per la loro soppressione.
r Divieto generale o solo per disposizioni più permissive.
Il divieto ha carattere generale o è solamente limitato a modificazioni di carattere più permissivo rispetto alle prescrizioni di legge?
L’inderogabilità sancita dalla legge è da intendere in senso tutelativo assoluto del diritto dei singoli condomini, e quindi non può consentire soluzioni più permissive; mentre ben potrebbero prevedersi soluzioni più restrittive ove assunte contrattualmente con l’unanimità dei consensi.
t Divieto per pregiudizio a taluno dei condomini.
Sono da ritenere vietate, anche se non espressamente indicate, le disposizioni di regolamento, o più in generale le limitazioni o le prescrizioni imposte tramite specifiche deliberazioni, quando queste pregiudicano i diritti di anche uno solo dei condomini senza il loro consenso?
La risposta è sì e ciò in virtù dell’insopprimibile tutela dei diritti soggettivi spettanti ai singoli, sancita dall’articolo 1138 del Codice civile.
u Divieto per diverso riparto spese per scale e ascensori.
Qual è il senso e la portata di tale particolare prescrizione: se non è ricompresa nei divieti generali va considerata solo una prescrizione e non un’ imposizione inderogabile?
La prescrizione non dichiarata derogabile dall’articolo 1138 del Codice civile si riduce, in questo caso, a una semplice prescrizione non imperativa, ma illustrativa del fatto che la seconda metà della spesa (cioè quella ripartita in base ai piani dello stabile) dovrebbe tenere conto di criteri differenti da quelli millesimali e legati al posizionamento dei vari piani, in funzione delle rispettive utilità. Quindi contrattualmente derogabile.

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