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Il regolamento blocca la mansarda

Il sottotetto non può diventare una mansarda se il regolamento condominiale contrattuale lo vieta: e a nulla vale l’uso comune di trasformare quei locali in abitazioni se non c’è il via libera dell’assemblea che consente di cambiare la destinazione d’uso. La Corte di Cassazione, con la sentenza 24125 (depositata ieri), accoglie il ricorso di alcuni condomini che non volevano concedere agli acquirenti di un sottotetto adibito a stenditoio-magazzino la possibilità di farne un’abitazione bohèmienne.
Un desiderio che era stato avallato nei primo grado di giudizio dai giudici di merito che avevano consentito agli acquirenti di proseguire i lavori di adeguamento alla nuova destinazione, basandosi sulla «intrinseca destinazione abitativa delle mansarde», come previsto anche dalla legge regionale 15/1996 che poneva il solo vincolo di non alterare la volumetria. La Cassazione però prende le distanze dalla lettura del tribunale e della Corte d’appello e invita al rispetto della destinazione naturale dei locali di proprietà esclusiva. Nel contratto di compravendita, infatti, l’ambìto spazio era descritto come un locale rustico appartenente alla categoria catastale C/2 che notoriamente destina l’immobile ad essere utilizzato come magazzino. La stessa cosa era prevista nel regolamento condominiale.
La Suprema corte ricorda quindi che «le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione d’uso degli immobili di proprietà esclusiva dei condomini».
Più in dettaglio, la Cassazione ha osservato che, secondo il costante orientamento della stessa, il canone ermeneutico da usare nell’esame di un contratto (quale il regolamento condominiale contrattuale) è quello del senso letterale delle parole e delle espressioni usate nel testo; tuttavia, il rilievo da assegnare alla formulazione letterale deve essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale e non in una parte soltanto. Proprio per questo, prosegue la Cassazione, la decisione della Corte di merito (La Corte d’appello di Milano) è sbagliata: per non aver tenuto conto dell’intero contenuto della clausola contrattuale «il cui spirito è volto a imporre a ciascun condomino il rispetto della destinazione naturale dei locali di proprietà esclusiva».
Nel rogito, infatti, l’unità era descritta locale rustico, di categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito), mentre la Corte di merito si è basata sulla «circostanza astratta che i locali venduti avessero come loro destinazione naturale quella abitativa», senza accertare quale fosse l’effettiva destinazione dell’immobile ma considerando solo la «potenziale vocazione delle mansarde a essere abitate». La Cassazione ha quindi introdotto un importante richiamo alla destinazione catastale quale elemento scriminante nell’individuazione della destinazione, soprattutto quando le variazioni fossero state espressamente vietate dal regolamento condominiale contrattuale.
Inoltre, la Corte d’appello è stata censurata anche per aver attribuito l’efficacia di ius superveniens alla legge della Regione Lombardia 15/96, che aveva facilitato la trasformazione di mansarde in sottotetti: questa norma avrebbe caducato le conseguenze della violazione del regolamento contrattuale, regolarizzando la situazione a priori. La Suprema Corte, però, ha distinto tra i due piani di rapporti: uno pubblicistico, tra il privato e l’amministrazione, e l’altro privatistico, tra il soggetto che ha operato la violazione e gli altri titolari di diritti soggettivi (tutelati dal regolamento condominiale contrattuale): la previsione di regolarizzazione delle opere (in questo caso il cambio di destinazione d’uso) dal punto di vista urbanistico «attiene al punto di vista amministrativo, penale e fiscale ma non pure ai fini privatistici, cosicché nelle controversie tra privati detta regolarizzazione non può incidere negativamente sui diritti dei terzi».

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