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Il preliminare resiste al fallimento

di Remo Bresciani

Gli effetti della sentenza che accerta l'avvenuto recesso dal preliminare del promittente venditore, per inadempimento del futuro compratore, retroagiscono al momento della domanda.

Con la conseguenza che la decisione è opponibile al fallimento del promittente acquirente, intervenuto nel corso della causa, e che il curatore non ha la facoltà di sciogliersi dal contratto per recuperare la caparra versata dal fallito. Il potere del curatore, in altre parole, sembra trovare un limite in quelle situazioni "cristallizzate" come appunto la promessa di acquisto di un immobile.

Sono queste le importanti conclusioni raggiunte dalla seconda sezione civile della Corte di cassazione con la sentenza 3728/2011 depositata il 15 febbraio scorso (pubblicata sul sito www.guidaaldiritto.ilsole24ore.com) che riformando la posizione dei giudici di appello ha accolto la domanda dei proprietari di un appartamento nei confronti del curatore del fallimento del promittente acquirente dell'immobile.

I ricorrenti hanno originariamente convenuto in giudizio il promittente acquirente lamentando il suo inadempimento agli obblighi nascenti dal contratto preliminare di vendita non essendo stato in grado di corrispondere il residuo prezzo pattuito.

Per questo motivo hanno domandato al tribunale di accertare la legittimità del recesso dal preliminare, già comunicato in precedenza, il loro diritto a incamerare la caparra confirmatoria ricevuta e la condanna del convenuto a restituire l'immobile.

Il compratore, a sua volta, si è costituito in giudizio e ha chiesto la condanna dei venditori per inadempimento e la restituzione del doppio della caparra. L'uomo è poi stato dichiarato fallito e la vertenza è proseguita con il curatore che ha dichiarato di volersi sciogliere dal preliminare in base all'articolo 72 della legge fallimentare (regio decreto 267/1942).

Il tribunale ha accolto la domanda principale dichiarando legittimo il recesso e consentendo ai venditori di incamerare la caparra. Le cose sono però cambiate in appello dove la Corte, ritenuta legittima l'istanza del curatore, ha dichiarato lo scioglimento del preliminare condannando i proprietari alla restituzione della caparra ricevuta. In particolare il collegio di secondo grado ha fatto proprio il principio in base al quale il curatore del fallimento può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita stipulato dal fallito, e non ancora eseguito, fino a che non sia passata in giudicato la sentenza di trasferimento coattivo.

I promittenti venditori hanno quindi presentato ricorso in Cassazione sostenendo che il potere attribuito al curatore del fallimento dovrebbe trovare un ostacolo in tutte le situazioni suscettibili di essere considerate ormai consolidate. Tra queste rientrerebbe anche l'intervenuto recesso prima del fallimento, con la conseguenza che il curatore non avrebbe più il diritto di sciogliersi da un contratto che si era già estinto.

La Suprema corte ha accolto la domanda dei proprietari stabilendo che il fallimento di una delle parti contrattuali non è causa di risoluzione del contratto, nel senso che l'inadempimento connesso con lo stato di insolvenza non legittima il contraente in bonis a risolvere il contratto.

Infatti, il patrimonio del fallito è destinato a soddisfare tutti i creditori con la conseguenza che la situazione, per evitare discriminazioni, si deve considerare cristallizzata. Né il contraente in bonis può far accertare dopo la dichiarazione di fallimento un inadempimento anteriore dell'altra parte.

Tuttavia, la dichiarazione di fallimento del compratore non pregiudica il diritto del venditore di continuare l'azione di risoluzione proposta prima del fallimento con effetti anche restitutori, perché in tal caso il contraente adempiente ha già acquistato il diritto alla risoluzione del contratto prima della sentenza di fallimento, mediante la proposizione della domanda giudiziale in data anteriore.

Infatti il recesso dal contratto è esercitato mediante dichiarazione fatta pervenire personalmente alla parte inadempiente ed è un mezzo di autotutela il cui presupposto è l'inadempimento imputabile e di non scarsa importanza della controparte.

Peraltro, prosegue il collegio, il recesso è atto recettizio i cui effetti risolutivi si producono in maniera automatica nel momento in cui giunge a conoscenza del destinatario.

Ne consegue, conclude la Corte, che la pronuncia del giudice ha natura meramente dichiarativa e che la domanda di accertamento della legittimità del recesso e del diritto alla ritenzione della caparra, non può essere "paralizzata", una volta sopravvenuto il fallimento del compratore, dall'esercizio da parte del curatore della facoltà di sciogliersi dal contratto, avendo la decisione effetto retroattivo.
 

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