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Il mutuo oltre il costo non basta al fisco

di Francesco Falcone e Antonio Iorio

Più paletti dalla giurisprudenza agli accertamenti immobiliari del Fisco. Dopo la sentenza 96/8/11 della Ctr Lombardia (si veda Il Sole 24 Ore del 7 agosto scorso), un nuovo stop arriva ora dalla Ctr Emilia Romagna in attesa che sia la Cassazione a pronunciarsi dopo l'abolizione del valore di presunzione legale all'Omi. Secondo i giudici d'appello emiliani, infatti, l'importo del mutuo erogato non è un elemento di per sé sufficiente per accertare il maggiore valore di vendita dell'immobile in quanto non esiste un legame diretto tra questi due elementi. L'efficacia probatoria del mutuo configura, dunque, una presunzione semplice che deve essere confermata da altri elementi per giustificare l'accertamento di un prezzo diverso da quello indicato in fattura o nell'atto di compravendita. A chiarirlo è la sentenza n. 75/20/2011 che affronta una problematica, interessante quanto diffusa, relativa all'accertamento del valore degli immobili venduti, da parte dell'amministrazione, sulla base dei mutui fondiari concessi dagli istituti di credito.

Nel caso specifico, l'ufficio aveva notificato a una società di costruzione di immobili (Snc) per gli anni di imposta 2003, 2004, 2005, avvisi di accertamento con cui venivano contestati corrispettivi non dichiarati a seguito di vendita di abitazioni a privati e, conseguentemente accertato un maggior imponibile ai fini Irpef, Iva e Irap. Gli atti erano stati ritualmente impugnati dalla Snc davanti alla Ctp di Reggio Emilia che, con la sentenza n. 55/01/2008, li aveva annullati. E aveva stabilito peraltro che l'amministrazione finanziaria non poteva legittimamente utilizzare, come prove, le informazioni raccolte attraverso i questionari inviati agli intermediari finanziari che avevano erogato mutui agli acquirenti degli immobili, e non invece mediante la procedura di indagini finanziarie (articolo 32, comma 1, punto 7, del Dpr 600/73).

La sentenza è stata poi impugnata dall'ufficio che proponeva ricorso in appello per carenza di motivazione. L'amministrazione aveva ribadito l'utilizzabilità dei dati acquisiti non attraverso la procedura di indagini finanziarie ma mediante questionari, per la «superiore esigenza di realizzare la giusta imposizione».

Respingendo l'appello dell'ufficio, la Ctr di Bologna ha innanzitutto precisato che in materia tributaria non vige il principio della inutilizzabilità della prova irritualmente acquisita, come invece è sancito nel Codice di procedura penale (Cassazione, sentenza n. 4987/2003). Pertanto, sono validi e utilizzabili i dati finanziari acquisiti anche attraverso i questionari.

Tuttavia, quando la differenza tra valore dichiarato nell'atto di compravendita o in fattura e importo del mutuo non è confermata dalle dichiarazioni rese dall'acquirente, l'evasione non è validamente provata e il conseguente accertamento deve essere annullato.

Questo perché la semplice differenza tra il mutuo erogato e il valore dichiarato di vendita non è da sola sufficiente a provare la sottofatturazione dell'immobile. Occorrono, infatti, altre prove e indizi tali da far sussistere le presunzioni «gravi, precise e concordanti».

In particolare, nel caso di specie, secondo il collegio giudicante, le testimonianze degli acquirenti raccolte dall'agenzia negavano generalmente la circostanza che il prezzo pagato corrispondesse all'importo del mutuo concesso dalle banche. Gli acquirenti intervistati avevano, infatti, giustificato la differenza, dichiarando che fosse servita per il soddisfacimento di proprie esigenze, quali la sostituzione di infissi standard con altri di qualità superiore o, in altri casi, con la necessità di acquistare pezzi di arredamento o ancora di installare impianti di condizionamento.

Per questo motivo, l'appello dell'ufficio è stato respinto ed è stata confermata la sentenza della Ctp, mentre è stato confermato il rilievo ai fini Iva e ai fini delle imposte dirette per un solo immobile per il quale l'acquirente non aveva giustificato la differenza tra mutuo richiesto e valore fatturato.
 

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