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Il mutuo «eccessivo» è nullo

Il mutuo fondiario di importo superiore all’80% del valore del bene ipotecato è totalmente nullo e quindi l’iscrizione ipotecaria si deve considerare come inesistente; con la conseguenza che sarebbe da qualificare come chirografario il credito della banca finanziatrice nella procedura esecutiva cui è sottoposto il proprietario del bene “ipotecato”.
Questo è quanto stabilito dal Tribunale di Venezia nel decreto depositato il 26 luglio 2012 ed emesso in conseguenza dell’opposizione allo stato passivo proposta dalla banca erogatrice di un credito fondiario contro la mancata ammissione del suo credito allo stato passivo con il privilegio ipotecario.
Ai sensi dell’articolo 38 del Testo unico bancario, per aversi credito fondiario (e quindi l’applicabilità della relativa normativa, quale quella che, ad esempio, dispone il consolidamento dell’ipoteca in soli 10 giorni) occorre che il finanziamento sia contenuto entro un certo limite di importo, stabilito dalla Banca d’Italia.
A sua volta, con deliberazione del Cicr del 22 aprile 1995, è stato sancito che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi; e che tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative rappresentate, ad esempio, da fidejussioni bancarie e assicurative o da polizze di compagnie di assicurazione.
Nella causa esaminata era stata erogata dalla banca finanziatrice una somma di 7,5 milioni di euro a fronte di una perizia che aveva stimato l’immobile ipotecato in 13 milioni, quando invece la stima del perito della procedura esecutiva ha poi “ribassato” il valore di questo immobile a 9,2 milioni di euro mentre sussisteva in capo all’impresa finanziata un pregresso residuo finanziamento di circa 2 milioni. In sintesi, l’erogazione di 7,5 milioni si è rivelata eccessiva rispetto al limite di finanziabilità prescritto dalla legge per la concessione di mutui fondiari.
Considerando questa erogazione in violazione di una norma imperativa, il decreto del Tribunale ha sancito una conseguente nullità del mutuo, con il risultato che il credito della banca alla restituzione dell’importo finanziato da parte del suo cliente poi fallito non avrebbe il beneficio dell’iscrizione ipotecaria ma degraderebbe a mero credito chirografario.
Il ragionamento del Tribunale, tuttavia, non sembra plausibile. Infatti, anche se le parti del contratto di mutuo (e cioè la banca e il cliente) avessero avuto l’intenzione di stipulare un mutuo fondiario, l’erogazione disposta in misura superiore a quella consentita non pare qualificabile come clausola affetta da nullità; e, in più, affetta da una nullità tale da contaminare l’intero contratto e renderlo anch’esso totalmente nullo.
Sostenere, come fa il Tribunale di Venezia, che la nullità inerente la clausola contrattuale avente a oggetto l’entità della somma erogata, corromperebbe l’intero contratto di mutuo (di conseguenza mandando nel nulla la correlativa iscrizione ipotecaria) sulla base del ragionamento che le parti altro mutuo non avrebbero stipulato se non un mutuo fondiario, è una conclusione che appare francamente eccessiva.
Indagando sulle intenzioni delle parti contraenti, è più plausibile ritenere che se avessero saputo di questa nullità (cosa che sapevano perché, se l’avessero conosciuta, non avrebbero certo stipulato il contratto in quel modo), avrebbero ugualmente voluto stipulare un mutuo ipotecario.
Ciò che si proponevano era infatti un mutuo garantito da ipoteca e quindi, se non si fosse conseguito l’obiettivo di ottenere una ipoteca “fondiaria”, è plausibile ritenere che i contraenti avrebbero almeno voluto avere a che fare con un finanziamento garantito da una ipoteca “ordinaria”, ma non certo con un mutuo chirografario, privo di garanzie reali.

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