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Il mercato immobiliare è trainato dalla logistica

Più logistica e meno uffici, più hotel e meno retail. E poi tanto residenziale. È questo il cocktail di investimenti su cui si stanno indirizzando i capitali nazionali e internazionali. Una conseguenza diretta e tangibile dell’emergenza Covid, che ha determinato una vera e propria rivoluzione nel mercato del real estate. Questa è la fotografia scattata da alcuni dei principali uffici studi di società del settore, secondo cui, se fino a un anno e mezzo fa, infatti, il mercato italiano era dominato dagli investimenti in uffici, considerati come una asset class sicura e in continua crescita, l’avvento dello smartworking ha ridisegnato la mappa delle preferenze alimentando una crescita a doppia cifra per gli investimenti in immobili a uso logistico, necessari per gestire il fiume in piena di acquisti online iniziato a marzo 2020. Il risvolto della medaglia è stato lo svuotamento dei negozi, siano essi di piccole e di grandi dimensioni.

Ma quale potrebbe essere il futuro del real estate all’indomani della campagna vaccinale e delle mutate abitudini scaturite dalla pandemia? «Nel corso del primo semestre dell’anno abbiamo registrato 2,8 miliardi di euro di transazioni in tutta Italia, in diminuzione del 10% rispetto allo stesso periodo del 2020», ha spiegato Simone Roberti, responsabile dell’ufficio studi di Colliers Internazional. «Tuttavia, è innegabile l’ottimismo che pervade il settore. La campagna vaccinale sta dando i risultati sperati e le prospettive economiche sono positive, con revisioni al rialzo della crescita. Tutto questo si riflette sul real estate». In termini di asset class, secondo Roberti, gli investitori continuano a cercare quelle che si sono dimostrate più resilienti con la crisi: gli uffici core, la logistica e il residenziale. Queste due ultime riguardano anche operazioni value-add, capaci di rispondere alla necessità di creare il prodotto corretto per far fronte alla crescente domanda.

Dello stesso parere anche Cristiana Zanzottera, head of research di BNP Paribas Real Estate. «I numeri registrati nel primo semestre non riflettono ancora l’incremento di attività che si avverte negli ultimi tempi sul mercato degli investimenti. Oggi, infatti, tra gli operatori si avverte un rinnovato ottimismo. Permangono alcune cautele legate all’incertezza sull’effettiva risoluzione della crisi pandemica, cautele evidenti nelle strategie di investimento che si confermano guidate da un approccio di diversificazione del rischio testimoniato anche dalla prevalenza, per la prima volta in assoluto, degli investimenti in asset class alternative».

A conferma di questo, i dati sui flussi di capitali del primo semestre guidati, per la prima volta in assoluto, non più dal settore degli uffici quanto piuttosto dai prodotti alternativi ovvero il residenziale, i data center e le residenze assistite (Rsa). Con 790 milioni di euro investiti, questa asset class ha rappresentato da sola un quarto di tutti gli investimenti immobiliari realizzati in Italia nel primo semestre con una crescita del 70% rispetto a un anno prima. Crescita a doppia cifra anche per la logistica con investimenti per circa 660 milioni di euro pari a un +135% rispetto a quanto investito nel primo semestre del 2020. Soltanto terzi in termini di valore transato gli uffici che con 535 milioni di euro investiti, in calo del 70% se confrontato con lo stesso periodo di un anno fa.

Ma cosa attendersi per i mesi a venire? Gli esperti non sembrano avere dubbi. A dominare il mercato continueranno a essere le asset class che si sono messe in luce durante la pandemia. In primis la logistica. «Il settore continua a vivere il suo stato di grazia», ha continuato Roberti. «Da una parte, le società, principalmente quelle dell’e-commerce, ricercano nuovi spazi moderni ed efficienti vicini alle grandi città in modo da poter rispondere in tempi rapidi alla domanda. Dall’altra, questi immobili diventano molto appetibili per gli investitori, alla ricerca di prodotti sicuri». Secondo Roberti, fino a qualche anno fa, i flussi di capitale avevano interessato solo marginalmente questa asset class. Negli ultimi trimestri, l’aumento degli acquisti online ha spinto invece gli investitori a ricercare prodotti logistici nei pressi delle città come Roma e in quelle del Mezzogiorno. «Vista l’offerta molto limitata e l’ingente domanda di spazi, gli investitori non esitano a lanciare sviluppi speculativi che verranno affittati in tempi molto ristretti», ha concluso Roberti.

Al di là della logistica, forti flussi di investimenti continueranno a confluire anche nel segmento delle Rsa. «Nei prossimi anni ci attendiamo una forte crescita della domanda di strutture di accoglienza per anziani», ha sottolineato Davide Dalmiglio, head of capital markets di JLL Italia. «Il settore si sta evolvendo verso un’offerta di alta qualità incentrata su benessere e servizi, accessibilità e inclusione. Questo va di pari passo con lo sviluppo di settori ancora nuovi in Italia, come quello del senior living destinato a persone totalmente autosufficienti». Secondo Dalmiglio, il mercato sarà dominato da operatori privati specializzati e da grandi gruppi, mentre sempre più investitori guarderanno a questo settore sia per diversificare il loro portafoglio che in ottica esg. «Nel 2020 in Europa sono stati investiti più di 11 miliardi di euro nel mercato healthcare. In Italia in questo primo semestre il settore ha registrato circa 300 milioni di euro di investimenti, superando il volume dell’intero 2020», ha continuato l’esperto di JLL secondo cui una spinta positiva arriverà anche dal Pnrr da cui arriveranno 500 milioni di euro destinati al rafforzamento dei servizi per soggetti fragili e persone anziane.

E cosa dire dell’alberghiero? Nonostante il forte impatto negativo derivante dal Covid, il settore dovrebbe tornare lentamente a crescere catalizzando importanti investimenti da parte degli operatori nazionali e internazionali. «Nel 2020, in seguito alle misure restrittive per il contenimento dei contagi, il settore hospitality ha registrato un calo medio del fatturato del 55% rispetto al 2019. Per questa asset class, la pandemia ha rappresentato la tempesta perfetta», ha spiegato Savino Natalicchio, managing director special divisions & feasibility di Duff & Phelps REAG. «Il 2021 ha però portato speranze di ripartenza grazie al successo della campagna di vaccinazione, all’introduzione del green pass turistico europeo, alla riapertura dei centri commerciali e della ristorazione anche al chiuso. Tutto questo ci fa essere cautamente ottimisti per una graduale e stabile ripresa di questa asset class, chiamata però ad adattarsi velocemente alle nuove esigenze dei clienti nel post-pandemia, integrando offerta di servizi e funzioni accessorie in aggiunta a quelle più tradizionali».

Tutto questo, senza dimenticare il residenziale, vero protagonista del mondo immobiliare degli ultimi dodici mesi. Complice la grande liquidità in circolazione, il basso livello del costo del denaro e il rinnovato interesse per il concetto di casa, il numero delle transazioni ha ripreso a correre sorretto, da una parte, dalle famiglie in cerca di una abitazione più consona al nuovo modo di vivere gli spazi (terrazzi, zone dedicate allo smartworking, aree living più grandi); dall’altra parte, dal riscoperto favore per il mattone come componente alternativa di investimento. E così, il numero di transazioni è tornato a correre mentre il valore delle abitazioni continua a registrare gli effetti negativi del post pandemia con solo poche città in territorio positivo. Tra queste, Milano che nell’ultimo anno, secondo Scenari Immobiliari, ha registrato una crescita media dei prezzi dello 0,6%. Bene anche Firenze dove il valore delle abitazioni è salito dello 0,8% negli ultimi dodici mesi a fronte di un trascurabile +0,2% registrato a Bologna e Napoli.

In tutto questo, cosa ne sarà del retail, alle prese con la crescita esponenziale delle vendite online e la progressiva disaffezione dei consumatori per i grandi centri commerciali? «La flessione dei consumi (-9% nel 2020 rispetto al 2019) riguarda in misura diversificata i vari capitoli di spesa», ha sottolineato Roberti. «Alcuni non hanno mostrato variazioni, altri invece hanno registrato diminuzioni molto marcate, risentendo sia delle restrizioni imposte per contrastare la pandemia sia dei cambiamenti dei consumi delle famiglie. Questa situazione ha impattato gli investimenti nel retail, anche se il volume delle transazioni è andato diminuendo già nel corso degli ultimi tre anni». Secondo l’esperto, da una parte, i centri commerciali hanno perso il loro interesse da parte degli investitori, fatta eccezione per le location più prestigiose come quelle nei centri città (come Citylife) o in grado di attrarre il pubblico con servizi accessori rispetto a quello legato esclusivamente agli acquisti. Dall’altra, prodotti come l’high-street retail non sono riusciti ad attirare i capitali degli investitori. «La mancanza di turisti, soprattutto quelli internazionali, in questo periodo e anche in parte per il 2022 rappresentano un fattore di rischio, nel breve periodo», ha avvertito Roberti. «Nel lungo, invece, andrà analizzato l’effetto dell’esplosione dell’e-commerce che ha permesso di favorire lo sviluppo di un segmento nel quale l’Italia era molto in ritardo».

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