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Il mattone italiano torna a far gola agli investitori

Il ritorno di interesse degli investitori internazionali verso il nostro Paese coinvolge il mattone, aprendo così nuove opportunità di business per la consulenza legale, che negli ultimi anni ha dovuto fare i conti con un brusco rallentamento delle operazioni di sviluppo immobiliare.

Il repricing in atto

Olaf Schmidt, responsabile sia del dipartimento italiano che dell’international real estate di Dla Piper, attribuisce il recupero di appeal in primo luogo al repricing in atto e alla crescente fiducia nella capacità di mettere in atto le riforme politiche, economiche e sociali che restituirebbero slancio al Paese. «Dato che i prezzi nel resto d’Europa sono saliti, oggi l’Italia offre un return on risk profile più attrattivo», spiega.

In questa situazione, il rischio maggiore è che i proprietari degli immobili, ritenendo ormai definitivamente superato il periodo buio dell’economia, aumentino le loro aspettative di rendimento. «Una riduzione degli yields causerebbe un’immediata frenata all’investimento degli stranieri», aggiunge.

«Da qualche mese si avvertono alcuni segnali di ripresa del mercato immobiliare», conferma Gabriele Capecchi, partner di Legance. «I dati ci dicono che stanno timidamente tornando a presentare un segno positivo le compravendite nel settore commerciale e residenziale.

Anche se quest’ultimo continua a essere frenato dalla contrazione della spesa delle famiglie e dalla difficoltà di accesso al credito».

Il quadro macroeconomico non consente di fare previsioni di lunga durata. «Siamo ancora lontani dalla stabilità necessaria per sostenere in modo duraturo la ripresa dei mercati», aggiunge.

Pur a fronte di indicatori economici contrastanti, Domenico Tulli, partner real estate dello studio Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli & Partners, vede nell’immobiliare italiano «un terreno di conquista per gli investitori che scommettono sulla ripresa». Pimco/Gwm, Blackrock e Blackstone sono alcuni dei grandi nomi che si sono riaffacciati nella Penisola.

Giorgio Mariani, managing associate corporate di Simmons & Simmons, «vede un maggiore dinamismo nel settore retail, ma solo in aree selezionate. Nel panorama luxury stanno tenendo i prezzi degli affitti e le piazze più richieste sono le aree commerciali di Milano, Roma, Venezia e Firenze».

Focus sugli asset distressed

Francesca Tresoldi, senior associate di Jones Day, è moderatamente ottimista, riscontrando un «vento di ripresa» soprattutto grazie al ritorno di interesse da parte degli investitori che si muovono con una logica opportunistica. «Non manca l’interesse degli investitori core, ma la stabilità ancora fragile del sistema Paese influisce negativamente sulla valorizzazione dei nostri portafogli immobiliari. Il mercato italiano può essere considerato all’oggi pronto per le operazioni ‘a pacchetto’ solo per gli immobili con alto profilo locativo e/o significative potenzialità di valorizzazioni».

Quanto agli asset di maggiore interesse per i grandi operatori internazionali, Schmidt mette al primo posto gli immobili distressed, «o quantomeno con un significativo potenziale di upside.

I portafogli dei non performing loans sono sulla lista di spesa di tutti i fondi di private equity statunitensi, ma solo poche operazioni sono state concluse fino a questo momento», sottolinea l’avvocato di Dla Piper.

Emanuela Molinaro, partner del team finance di Orrick, concorda sulla prospettiva di rendimenti superiori nel mercato italiano rispetto a quelli di altri paesi europei. «Attualmente l’interesse dei grandi investitori internazionali si sta concentrando soprattutto sulle cessioni di ingenti quote del patrimonio immobiliare pubblico, ad opera del Fondo Immobiliare Pubblico», sottolinea. «Inoltre c’è un’attenzione crescente verso gli immobili non performing rimasti in pancia alle banche, a causa di contratti di finanziamento o di leasing insoluti».

Tulli vede due filoni di possibile crescita: da una parte gli investimenti di tipo opportunistico sugli asset che hanno perso maggiormente valore; dall’altra il segmento mid market: «Logistica, ospitalità, retail saranno i settori trainanti nei prossimi mesi, mentre è presumibile che residenziale e immobili pubblici stentino ancora a trovare il favore degli investitori stranieri», sottolinea.

Il contributo dell’Expo

L’attesa di riscatto per il mattone italiano passa in parte anche dall’Expo, che per sei mesi (da maggio a ottobre del 2015) concentrerà su Milano e non solo l’attenzione di tutto il mondo. L’attesa per l’arrivo di 20 milioni di stranieri è accompagnata dalla prospettiva di offrire un’immagine rinnovata della Penisola in termini di efficienza e di mettere in vetrina le opportunità di investimento. «L’Expo porterà investitori che non avevano mai fatto ingresso prima nel nostro Paese», sottolinea Umberto Borzi, partner di Chiomenti. «Basti pensare all’arrivo in grande stile del colosso cinese Vanke (il più grande sviluppatore di immobili residenziali del paese, ndr), che ha organizzato un proprio padiglione e, dopo una conferenza stampa, ha promosso incontri con i alcuni dei principali operatori italiani».

Secondo Paolo Rulli, partner Clifford Chance e responsabile della practice real estate, l’esposizione produrrà nuovi flussi economici nel nostro paese: «Il contributo maggiore al settore non sarà tanto dato dalle opere immobiliari in quanto tali o dalle infrastrutture realizzate allo scopo, quanto dal fatto che nei mesi a venire l’Italia avrà l’opportunità di presentarsi come una vetrina del cosiddetto ‘Bel Paese’, della sua cultura, storia millenaria ed elevato livello di life-style, con un prevedibile incremento dei flussi turistici e una ripresa delle attività economiche legate al territorio». Quanto ai diversi segmenti che compongono il mercato del mattone, Rulli vede le maggiori opportunità nel retail, sul fronte degli uffici e nell’alberghiero.

Mariani si sofferma su un altro aspetto. «L’impatto maggiore si avrà alla fine dei lavori che stanno attraversando la città di Milano, con una rivalutazione di tutte le aree che stanno beneficiando dell’arrivo delle nuove metropolitane o dalla creazione di aree verdi».

Maggiore prudenza viene manifestata da Pierfrancesco Federici, partner di Baker & McKenzie: «A livello di grandi opere e di sviluppo immobiliare, riteniamo che l’impatto dell’Expo sia già stato scontato in gran parte. Nei prossimi dodici mesi ci aspettiamo che l’impatto Expo si concentri maggiormente sul settore retail e alberghiero e delle locazioni a breve». Per quanto riguarda le strutture ricettive, Federici risconta un interesse crescente «a investire in immobili trasformabili in strutture ricettive extra alberghiere di tipo bed & breakfast e formule residence per dare risposta alla necessità di posti letto collegati alla manifestazione».

Fondi immobiliari nel mirino

Da tempo attende un riscatto il segmento dei fondi immobiliari, che nel nostro paese è nato a inizio secolo e da subito è stato caricato da grandi aspettative, grazie alla prospettiva di trasformare gli immobili inquote di attività finanziarie, più facili da liquidare. Lo scoppio della crisi ha modificato lo scenario, deprimendo le quotazioni degli asset in portafoglio ed evidenziando le criticità legate alla scarsa liquidità di questi fondi (chiusi). «Oggi c’è interesse intorno a questi fondi: in particolare, quelli in liquidazione possono presentare opportunità molto interessanti», sottolinea Borzi. Che si attende innovazioni normative anche sul fronte delle Siiq, «in modo da garantire un’attrattività paragonabile a quella di strumenti analoghi presenti nel resto d’Europa».

Al di là degli operatori provenienti dall’estero, c’è un ritorno della domanda interna. «Sta calando la diffidenza verso l’immobiliare a lungo diffusa tra i gestori previdenziali», sottolinea Alessandro Matteini, of counsel di Paul Hastings. «Questo trend all’estero è già molto sviluppato mentre in Italia l’attenzione al mattone da parte di fondi pensione e casse di previdenza sta crescendo in modo graduale, ma deciso». Quanto ai fondi immobiliari, Matteini accoglie con favore l’avvio di una nuova fase caratterizzata dall’aumento delle dimensioni delle Sgr e riduzione del loro numero. «Questo fenomeno di selezione e rafforzamento delle società di gestione è un segnale di maturità dell’industria e di evoluzione verso standard dimensionali e operativi di livello internazionale», commenta. Ricordando poi la novità in arrivo dalla Direttiva Aifmd. «Attraverso il cosiddetto ‘passaporto Europeo’ i gestori di fondi alternativi potranno gestire e commercializzare quest’ultimi anche nei confronti di investitori professionali nell’Unione Europea, un elemento che consentirà di sviluppare l’operatività anche in via transfrontaliera».

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