Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Il fornitore recupera i crediti prima dai condòmini morosi

Uno degli aspetti più spinosi della gestione dell’edificio è quello che riguarda la riscossione dei crediti da parte dei fornitori del condominio. L’oggettiva complessità è stata per di più aggravata sia dai cambiamenti che la Corte di cassazione ha imposto con la sentenza 9148/2008, sia dall’intervento della riforma (legge 220/2012, in vigore dal prossimo 18 giugno) che ha cambiato ancora le carte in tavola.
Fin dall’inizio dell’applicazione del Codice civile (1942), è stato detto che il terzo che vantava un credito nei confronti del condominio poteva giovarsi, per pacifica interpretazione della normativa, della «responsabilità solidale» gravante in capo ai condomini, con la conseguenza che poteva agire in esecuzione per l’intero importo del credito su uno qualsiasi (a sua scelta) dei partecipanti al condominio. Il condomino che aveva soddisfatto il credito del terzo, poi, in virtù delle regole della responsabilità solidale, avrebbe potuto esercitare “azione di regresso” (pro quota) nei confronti degli altri condomini, al fine di avere in restituzione quanto pagato al terzo.
Recentemente la Cassazione (sentenza 9148/2008) è intervenuta sulla fattispecie affermando, invece, la “parziarietà” delle obbligazioni condominiali. Nel concreto, il terzo che agiva per la riscossione del suo credito nei confronti del condominio non poteva più chiedere l’intero a uno qualsiasi dei partecipanti, ma doveva agire pro quota nei confronti dei soli condomini non in regola con i pagamenti. Per fare un esempio, la ditta che agiva per la riscossione del saldo del corrispettivo dell’appalto doveva preventivamente ottenere un titolo nei confronti del condominio (decreto ingiuntivo o sentenza, con valore esecutivo) e poi, successivamente, agire in esecuzione esclusivamente nei confronti dei singoli condomini non in regola con i pagamenti (i “morosi”) e, per di più, solo per la “quota” di specifico debito. Messi così al riparo quelli in regola, diventava però difficile spremere qualcosa da chi, magari per anni, non ha mai pagato nulla.
A fronte di tale sistema previgente, la riforma è intervenuta adottando una soluzione che può dirsi “intermedia” e che si concretizza nella modifica del testo dell’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile. Attenzione, però: la disciplina generale di ripartizione delle spese in condominio non risulta modificata dall’intervento della legge 220/2012, con la conseguenza che non può che essere confermato il principio di “parziarietà” delle obbligazioni condominiali (cioè, il fatto che ogni condomino risponde per la sua quota di morosità) anche a seguito delle modifiche introdotte dalla riforma. Nel concreto, secondo le nuove regole: a) l’amministratore è tenuto a trasmettere ai creditori insoddisfatti i “dati” dei condomini morosi, con ciò evidentemente intendendosi la comunicazione non solo dei nominativi ma anche delle quote di debito; b) il terzo creditore è tenuto ad agire, sempre pro quota, nei confronti di tali “morosi” (in virtù, come detto, dell’implicita conferma del principio di “parziarietà”); c) solo in seconda battuta, e dopo aver interamente completato l’escussione del “moroso” (aspetto che è suo onere provare), il terzo creditore potrà agire nei confronti degli altri condomini (“virtuosi”) per gli importi eventualmente non riscossi dal primo, e individuando discrezionalmente i soggetti che appaiono più “solventi”. A prescindere dalle difficoltà procedurali che il terzo creditore sarà comunque chiamato ad affrontare, le nuove regole previste dall’articolo 63, rispetto al passato (cioè alla sentenza), avvantaggiano il terzo in rapporti col condominio perché potrà godere della garanzia che gli deriva dall’esistenza di un complesso, solitamente piuttosto ampio, di soggetti coobbligati al pagamento, i quali, peraltro, in quanto titolari di un patrimonio immobiliare, forniscono una certa sicurezza per la soddisfazione del credito. E soprattutto, a differenza dell’impostazione rigorosamente “parziaria” definita dalla sentenza del 2008, in seconda batuta ci si può rivolgere ai condomini “virtuosi”. Una soluzione che certo non è comoda come quella del Codice del 1942 ma che rappresenta un possibile contemperamento tra le esigenze dei fornitori e quelle dei condomini in regola con i pagamenti.

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Un anno dopo aver scosso Wall Street mettendo le politiche a tutela dell’ambiente al centro del ...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Proprio nel giorno delle dimissioni del governo Conte dagli ambienti finanziari trapela con determin...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Alla fine il Cr7 dei banchieri ha vinto, come nelle previsioni, la corsa per la poltrona più alta d...

Oggi sulla stampa