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Il falso proprietario risarcisce l’inquilino

Il contratto di locazione stipulato da chi non è proprietario (e non ha alcun titolo per farlo) è valido, ma inefficace. Con questa sottile ma fondamentale distinzione giuridica la III sezione civile della Corte di cassazione (sentenza 25911, depositata ieri) ha chiarito quali risarcimenti spettino alla vittima della situazione, cioè l’inquilino che ha dovuto interrompere la locazione suo malgrado.
Il fatto riguarda un contratto di locazione stipulato con tutti i crismi ma al quale mancava un dettaglio non secondario: chi aveva agito come locatore non aveva alcun titolo per farlo, non essendo né proprietario né titolare di alcun diritto reale né procuratore del proprietario. L’inquilino, del tutto ignaro, aveva quindi regolarmente sottoscritto il contrato e iniziato la locazione per svolgervi la sua attività professionale, arredandolo come ufficio. Non appena, però, il vero proprietario si era accorto della situazione, aveva immediatamente chiesto e ottenuto il rilascio dell’immobile.
L’ex inquilino si era quindi rivolto al Tribunale di Verona nel 1996 per ottenere dal falso locatore un risarcimento adeguato e il giudice di primo grado gli aveva riconosciuto i costi sostenuti, l’avviamento e la perdita del lucro dell’attività forzosamente interrotta, per 60mila euro.
Ma la Corte d’appello di Venezia nel 2001 aveva riformato la sentenza, sostenendo che il contratto in verità era valido e l’inquilino avrebbe dovuto opporre al vero proprietario questo fatto, rifiutandosi di lasciare l’immobile e l’attività. Non avendolo fatto, non aveva diritto al risarcimento.
Già la Cassazione aveva rinviato questa sentenza al mittente, che nel 2007 l’aveva riformata, sostenendo però che l’inquilino non aveva formulato prove dei danni subiti e, soprattutto, che l’inquilino non aveva provato che i danni derivassero dall’inadempimento del (falso proprietario) locatore, rifiutando quindi di nuovo il risarcimento.
Ricorda ora la Cassazione che un contratto è valido quando sono rispettati i requisiti di legge ed è efficace quando è atto a produrre gli effetti «suoi propri». E non producendo la locazione un diritto reale, il contratto è valido quando è regolarmente stipulato, anche se il locatore non ha titolo per disporre dell’immobile, mentre non può dispiegare i suoi effetti.
È quindi inefficace e non invalido. Tanto che il locatore (che non era proprietario), dopo la valida stipula, non poté adempiere all’obbligazione assunta, perché l’immobile venne recuperato dal vero proprietario. Era sorta quindi senza dubbio una situazione di inadempimento. E la Cassazione ha rinviato ancora una volta ad altro giudice la definizione del risarcimento previa valutazione delle prove offerte dall’ex inquilino.

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