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Il debitore ha interesse a passare dalla mediazione

Il decreto legislativo 18/2010, come modificato dal Dl 69/2013, ha stabilito che per le controversie in materia di condominio sia obbligatorio il preventivo tentativo di mediazione per giungere a una conciliazione tra le parti in conflitto, prima di arrivare alle vie giudiziarie.
La mancata osservanza del disposto normativo concernente la mediazione comporta alcune conseguenze negative a carico dell’attore, cioè di colui che deve agire in giudizio per la tutela dei suoi diritti, prime fra tutte l’improcedibilità della domanda giudiziale che vanifica la stessa pretesa attorea.
Vi sono, però, alcune deroghe, che, per quanto inerisce alla materia condominiale, sono relative ai: 1) procedimenti di consulenza tecnica preventiva, ai fini della composizione della lite; 2) procedimenti di opposizione relativi all’esecuzione forzata; 3) procedimenti possessori, sino alla pronuncia del giudice in merito all’accoglimento o al rigetto della domanda; 4) procedimenti per ingiunzione e di opposizioni a questi, sino alla pronuncia sull’istanza di concessione o di sospensione della provvisoria esecuzione.
Il legislatore della riforma (legge 2220/2012) ha imposto all’amministratore di condominio di richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi entro sei mesi dall’esigibilità del credito (cioè «dalla chiusura dell’esercizio»,) salva espressa dispensa da parte dell’assemblea, in quanto, altrimenti, la carenza della cassa del condominio non consentirebbe di adempiere esattamente alle obbligazioni assunte. Si deve ritenere che, in relazione a quanto già disposto dalla giurisprudenza anteriore all’entrata in vigore della citata legge 220/2012, l’amministratore possa presentare un ricorso per decreto ingiuntivo (articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) anche in relazione alla morosità perpetrata per il solo rendiconto preventivo di gestione, proprio per consentire all’amministratore di procurarsi la provvista necessaria a saldare i creditori del condominio.
Il decreto ingiuntivo deve essere munito di formula esecutiva alla sua emissione, il che legittima l’amministratore a procedere esecutivamente, nei confronti del condomino moroso, malgrado l’opposizione di questi, per esempio, con un pignoramento immobiliare.
I motivi di opposizione possono essere diversi, anche se non inerenti alla validità della delibera che ha approvato il bilancio, quale, per esempio un errore materiale nel calcolo delle rimesse effettuate dal condomino o una mancata imputazione del pagamento di una rata condominiale. Allorché si verifichi questa fattispecie, il condomino opponente, che processualmente riveste la qualifica di convenuto, normalmente chiede che l’autorità giudiziaria si pronunci sulla sospensione o, addirittura, sulla revoca della provvisoria esecuzione concessa, prima di affrontare il merito della sua opposizione.
Dopo la pronuncia del giudice, sia che accolga la domanda sia che la rigetti, si rende necessario dare corso alla mediazione obbligatoria.
Si deve ritenere che l’interesse a procedere in tale senso sia del condomino opponente; infatti, se il giudizio di opposizione venisse successivamente dichiarato improcedibile, rimarrebbe in vigore il decreto ingiuntivo del condominio con la conseguenza di dover corrispondere non solo i contributi per le spese condominiali, ma anche le spese legali del giudizio o di dover subire, in caso di mancato pagamento, il pignoramento dei mobili dell’abitazione, del quinto dello stipendio ovvero dello stesso suo appartamento.
Del resto è difficile mediare una controversia di questo genere, poiché eventuali “sconti”, praticati a favore del condomino moroso, devono essere ripartiti tra tutti gli altri condomini, considerato che le spese sostenute dal condominio ammontano a un determinato importo e non possono essere ridotte. Solo per ipotesi eccezionali può essere interesse del condominio esperire la mediazione, per esempio, se il condòmino fosse un artigiano al quale possono essere appaltate la verniciatura della cancellata condominiale ovvero la sostituzione di un tratto di una tubatura, resisi utili per il condominio, compensando il suo debito per spese condominiali con l’importo del lavoro prestato e del materiale fornito.

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