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Il costruttore recupera l’Iva

Come sempre accade la decretazione di urgenza da parte dell’esecutivo può causare diversi problemi di carattere operativo. Per quanto attiene il decreto Sviluppo (83/2012) una possibile complicazione è legata al fatto che si è stabilito di fare entrare in vigore il provvedimento il giorno stesso della sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale della Repubblica italiana, cioè ieri.
Normalmente la pubblicazione avviene in tarda serata e, pertanto, è praticamente impossibile adempiere ad una disposizione che nella prima parte della giornata non era ancora formalizzata.
Per esempio, un notaio che effettua una vendita immobiliare nella mattinata potrebbe trovarsi nella spiacevole situazione di avere realizzato un atto non conforme alla normativa valida per l’intera giornata ma entrata in vigore nel pomeriggio.
Tra l’altro, per come sono state disposte le modiche alla disciplina Iva delle cessioni immobiliari, il fenomeno potrebbe assumere una certa importanza.
Solo per fare un esempio si ipotizzi un dentista che acquista uno studio da una immobiliare di compravendita.
In base alla norma precedente al decreto sviluppo, tale cessione era imponibile da Iva ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8 ter, lettera b) del Dpr 633/72. Con le nuove regole che hanno modificato il n. 8 ter, invece, la cessione diventerà esente, a meno che non sia fatta dal cedente apposita opzione nel contratto di compravendita, ma tale possibilità se non è concesso intervenire ancora sull’atto, sarà materialmente inapplicabile.
Le conseguenze non sono di poco conto, poiché con la vecchia normativa, la vendita esemplificata era soggetta a un’Iva pari al 21% del prezzo di vendita, a cui si aggiungono 168 euro di imposta di registro e il 4% di ipocatastali. Con la nuova disposizione, invece, l’Iva è esente mentre rimangono invariate le altre imposte.
Considerato che i dentisti non possono detrarsi l’imposta sul valore aggiunto, l’acquirente, con la nuova formulazione normativa, può risparmiare il 21% dell’Iva. Conseguentemente, anche se in sede di conversione, come spesso avviene, il legislatore farà salvi gli effetti legati ad errori ed omissioni causati dalla tardiva pubblicazione, resterà il fatto che nella pratica ci sarà una doppia decorrenza di entrata in vigore del provvedimento.
In ogni caso la data di entrata in vigore, che costituisce lo spartiacque tra il nuovo ed il vecchio regime, può generare altre incertezze.
Si pensi, solo per fare un esempio, agli acconti versati per l’acquisto di una unità immobiliare. Se la vendita avviene con la nuova normativa in regime di imponibilità, rispetto alla vecchia che prevedeva l’esenzione, si assisterà ad una cessione in parte esente (acconti) ed in parte in regime di imponibilità (saldo). Sulla possibilità che una cessione avvenga in un regime per così dire misto si è espressa con chiarezza la circolare delle Entrate numero 12/E del 1 marzo 2007.
È bene ricordare come non sia possibile modificare il regime degli acconti emettendo delle note di variazione: ciò vale anche nel caso in cui si sia in presenza di un contratto per persona da nominare. Laddove la nomina sia correttamente esercitata, si potrà emettere nota di variazione accreditando in capo allo stipulante le somme da quest’ultimo già corrisposte a titolo di acconto ed emettendo fattura nei confronti dei cessionari per le stesse somme, applicando comunque il vecchio regime.
Diversamente si dovrà operare per le locazioni: i canoni “a cavallo” dell’entrata in vigore della norma, in presenza dell’opzione regolarmente esercitata, sconteranno per intero il regime della imponibilità.
Questo perché ai sensi dell’articolo 6 del Dpr 633/72 le prestazioni di servizi si considerano effettuate al momento dell’avvenuto pagamento, o, se antecedente, al momento in cui viene emessa la fattura. La circostanza che una parte del canone faccia riferimento al vecchio regime è quindi del tutto ininfluente.

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