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Il conto salato del fisco sul mattone

Quasi quasi me ne compro un’altra. Con quello che il Fisco prende dalla casa, nel corso della vita media “immobiliare” di un cittadino, ci scapperebbe un altro bilocale. Insomma, è come se lo Stato avesse fatto un gigantesco investimento sul mattone, però senza tirare fuori un euro: il titolo di possesso è sufficiente a garantire la spremitura annuale, che dopo 50 anni assume dimensioni incredibili, intorno ai 150mila euro e passa. Ma non basta: il rapporto tra valori di mercato e peso fiscale complessivo è spaventosamente sperequato, al punto che 30 anni in un signorile appartamento in una grande città costano fiscalmente meno di un bilocale di vacanza al mare, cioè 115mila euro contro 122mila.
Nei tre esempi riportati qui a fianco sono stati ricostruiti tre percorsi immobiliari tipo. Il primo di una famiglia più abbiente, con due figli, che compra un appartamento abbastanza bello, in buono stato e in zona semicentrale a Milano (via Solari), al costo di 540mila euro. Già come primo step, benché di tratti di prima casa, ci sono oltre 12mila euro da sborsare, più l’Iva sui compensi a notaio e agenzia immobiliare: 16.275 euro in tutto.
Poi arrivano le tasse annuali, pesanti come l’Imu (si tratta di un immobile in categoria A/2, con valore catastale di 277.647 euro), e la Tares, che debutta quest’anno, anch’essa non proprio leggera, per un totale di 1.400 euro.
Ma non basta: sui consumi essenziali per poter dire che una casa sia effettivamente abitabile (luce, riscaldamento e manutenzione straordinaria condominiale) gravano una miriade di imposte erariali più l’Iva, per cui si aggiungono altri 1.300 euro. Insomma, alla fine si tratta di 3.100 euro all’anno ingoiati dal fisco, cui però vanno sommati quelli dell’acquisto, ammortizzati nell’arco di 20 anni, perché mediamente è questo il periodo di possesso della prima casa, prima di acquistarne un’altra più grande. In totale, quindi, 70.298 euro, cioè 3.515 all’anno. Le spese fiscali per l’eventuale mutuo sarebbero coperte dalla detrazione del 19% degli interessi, che può arrivare a 3mila euro annui, quindi non è stata considerata.
Il momento del salto di qualità è l’acquisto della casa più grande, che avviene quando i due figli cominciano a essere grandi e ci vuole una stanza in più e magari più spazio nella zona living. La famiglia decide quindi rivendere la casa e acquistarne un’altra, in modo da non perdere i benefici fiscali e anzi da poter beneficiare, sul secondo acquisto, di un credito d’imposta pari a quanto pagato per imposte di registro, ipotecarie e catastali vent’anni prima (sempre sperando che le imposte non aumentino). Per questo la spesa fiscale è di “soli” 8.128 euro in tutto. Trattandosi di una casa più grande, sempre dello stessa tipologia (il costo è di 675mila euro), le imposte su possesso e consumi aumentano, e alla fine il totale è di 3.854 euro all’anno. Ipotizzando che questa casa venga posseduta per trent’anni (e sempre ipotizzando costi e imposte più o meno uguali, almeno in termine di potere d’acquisto), sommando i due lunghi periodi (50 anni in totale), si arriva all’incredibile importo di 185.910 euro, il costo di un buon monolocale o di un bilocale periferico nella stessa città: questa è “la casa del fisco”, comprata con le tasse del contribuente in comode rate annuali.
Se passiamo alla seconda tipologia, quella della famiglia con un solo figlio, più modesta, che vive a Roma e si accontenta di un trilocale (categoria A3 in zona Bologna a Roma) con ingressino, soggiorno e due stanzette da 80 metri quadrati, le spese fiscali sono ovviamente minori (ma non poi di moltissimo): 10.213 euro per l’acquisto e 2.345 annue tra Imu, Tares e consumi. Totale 2.855 euro all’anno. Anche questa famiglia cambia casa dopo 20 anni; passando agli ambiti 100 metri con un po’ più di spazio e beneficiando del credito d’imposta su quanto pagato per la prima. La casa, comunque, non costerà meno di 3.290 all’anno, ammortizzando le spese fiscali dell’acquisto, e alla fine, per i 50 anni passati avendo sopra la testa un tetto di proprietà, ecco che si arriva a 155.814 euro totali. Considerando la differenza di valore dei due immobili, lo scarto fiscale, rispetto alla casa della famiglia più ricca, è davvero piccolo.
Se poi consideriamo la terza situazione, quella della seconda casa, il classico bilocale al mare, a Chiavari Ponente, 60 metri quadrati vista mare pagati 240mila euro, il fisco appare ancora più pesante. Si tratta di un immobile per le vacanze, poco usato, con consumi assai minori ma con un’Imu terrificante perché è una seconda casa, per non parlare delle imposte sull’acquisto. Così, per un possesso di 30 anni, si arriva a 122.208 euro di spesa totale, 4.074 all’anno.

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