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Il condominio non è una società

Conflitto di interessi in condominio con le armi spuntate. Le regole del diritto societario non possono, infatti, applicarsi integralmente in ambito condominiale. In particolare, le maggioranze previste dalla legge per l’approvazione delle delibere condominiali non possono essere mai diminuite. Le stesse devono quindi venire inderogabilmente conteggiate in rapporto a tutti i partecipanti al condominio e al valore dell’intero edificio, tanto ai fini del calcolo del quorum costitutivo quanto per quello deliberativo. I voti espressi dai comproprietari che si trovino in uno stato di potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali non sono obbligati ad astenersi dal partecipare al procedimento di formazione della volontà comune, vanno quindi in ogni caso conteggiati ai fini del calcolo dei predetti quorum. Ove poi la delibera non sia stata adottata per l’astensione o il voto contrario dei predetti condomini, i comproprietari che ritengano necessario attivarsi a tutela dei beni e dei servizi comuni potranno comunque rivolgersi all’autorità giudiziaria, denunciando il mancato raggiungimento della maggioranza di legge e un intervento per così dire sostitutivo. Nel caso in cui la delibera sia stata invece adottata proprio grazie ai voti in conflitto di interesse, la stessa potrà essere impugnata in giudizio a condizione che questi ultimi siano risultati effettivamente determinanti ai fini del raggiungimento dl quorum.

Queste le conclusioni alle quali è giunta la seconda sezione civile della Corte di cassazione nella sentenza n. 19131, depositata in cancelleria lo scorso 28 settembre 2015.

Il caso concreto. Nella specie alcuni condomini avevano impugnato delle deliberazioni assembleari che in primo grado erano quindi state annullate. Il supercondominio aveva quindi impugnato la sentenza, ritenendo che il tribunale non avesse fatto corretta applicazione del disposto di cui all’art. 2373 c.c., in quanto la presenza in assemblea dei condomini in conflitto di interessi non avrebbe dovuto essere conteggiata ai fini del raggiungimento del quorum necessario per legge. La Corte di appello aveva quindi dato ragione a quest’ultimo, evidenziando come ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari necessarie per deliberare la volontà comune non andassero computate le quote millesimali di riferimento e i voti espressi dai condomini in conflitto di interesse in relazione all’oggetto della deliberazione. Di qui la successiva impugnazione della sentenza dinanzi alla Suprema corte.

La partecipazione ai lavori assembleari dei condomini in conflitto di interesse. È in conflitto di interessi il condomino che vanti un interesse personale non conciliabile con quello comune e che, quindi, nell’espressione del proprio voto in assemblea, si trovi nella non facile situazione di essere costretto a scegliere tra il sacrificio di una delle due posizioni in contrasto. Si pensi all’ipotesi dell’assemblea chiamata a deliberare sull’avvio di un procedimento giudiziario nei confronti di uno o più condomini o, viceversa, al caso dei condomini chiamati a decidere se costituirsi o meno in giudizio nella causa avviata contro il condominio da uno degli altri comproprietari. Fermo l’obbligo per l’amministratore di convocare in assemblea tutti i condomini, così come previsto dall’art. 1136, penultimo comma, c.c., in questi casi si pone infatti il problema di come considerare la posizione del comproprietario che versi in una situazione di conflitto di interesse ai fini del calcolo delle maggioranze necessarie ex lege sia per la costituzione dell’assemblea sia per la deliberazione dei vari argomenti posti all’ordine del giorno. In altri termini, ci si è chiesti se in casi del genere dal numero totale dei condomini e dei rispettivi millesimi di proprietà sui quali conteggiare i quorum debba essere detratta la quota personale e reale (ovvero una testa e i relativi millesimi) del condomino in conflitto di interessi.

Poiché nessuna disposizione specifica è contenuta nel codice civile e nelle leggi speciali, la giurisprudenza ha sempre ritenuto di poter fare applicazione analogica del disposto di cui all’art. 2373 c.c. relativo all’ambito societario. Detta norma, nella versione antecedente alla riforma del diritto societario di cui al dlgs n. 6/2003 (tra l’altro applicabile ratione temporis alla controversia decisa nella sentenza in questione), prevedeva che il socio non potesse esercitare il diritto di voto nelle deliberazioni per le quali si trovasse in conflitto di interessi, anche se le relative azioni andavano conteggiate al fine del raggiungimento del quorum costitutivo dell’assemblea, e che in mancanza la delibera potesse essere annullata ove recasse danno alla società e il necessario quorum deliberativo fosse stato raggiunto solo ed esclusivamente in virtù di detto voto.

In un primo tempo la soluzione seguita dalla giurisprudenza è stata quindi quella di conteggiare il condomino in conflitto di interessi ai fini del quorum costitutivo, ma di non tenerne conto per il raggiungimento delle maggioranze previste dalla legge per l’adozione delle varie deliberazioni (interpretazione fatta propria nella specie dalla Corte di appello cui si era rivolto il supercondominio). Era stato comunque chiarito che l’obbligo di astensione del condomino non aveva natura giuridica, ma si poneva sul piano della correttezza e della buona fede e che nessuno avrebbe potuto impedire al medesimo di esprimere il proprio voto in assemblea (si tratta di una facoltà e non di un obbligo). L’organo giudicante eventualmente investito della questione della validità della deliberazione avrebbe quindi dovuto effettuare la cosiddetta prova di resistenza, ossia verificare se, una volta eliminato il voto del condomino in conflitto di interessi, sarebbe stata ugualmente raggiunta la maggioranza prevista dalla legge per l’approvazione della stessa.

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