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Il condominio ha nuove regole

di Sibilla Di Palma  

Gli ultimi mesi sono stati caratterizzati da una serie di interventi giurisprudenziali in materia di parti comuni. Proviamo a vedere quali sono le principali problematiche sul tema e come vengono risolte.

Cambiare la destinazione d'uso delle parti comuni

Tra le ultime novità in materia di condominio quella relativa alla possibilità di trasformare le parti comuni all'interno di un edificio.

Come, ad esempio, destinare una parte del giardino condominiale in un parco giochi per bambini o in un parcheggio. Oppure trasformare l'ex portineria in un asilo nido, in una lavanderia o in un deposito per biciclette. Per poter procedere, però, in questi casi occorre tener conto di limiti e regole ben precisi. Infatti, le decisioni dell'assemblea devono rispettare il decoro architettonico, il regolamento condominiale e il diritto di tutti i proprietari a non essere danneggiati nella possibilità di utilizzare gli spazi comuni. La sentenza della Cassazione numero 15319 del 12 luglio scorso si occupa proprio di uno di questi casi e stabilisce che è legittima la trasformazione di una parte del giardino condominiale in parcheggio purché decisa dall'assemblea con una delibera adottata a maggioranza. In generale, quindi, le delibere sulla destinazione d'uso delle parti comuni se intendono apportare una miglioria nel loro utilizzo, possono essere prese dalla maggioranza semplice, cioè degli intervenuti all'assemblea che devono rappresentare almeno 500 millesimi di proprietà. Ad alcune condizioni, però. La prima che non si alteri il decoro dell'edificio. In secondo luogo, non va impedito l'uso della parte comune anche a un solo condomino. Infine, la modifica non deve essere esplicitamente vietata dal regolamento condominiale dotato di natura contrattuale.

Sulle parti comuni il plafond è limitato

Un altro aspetto importante è quello messo in luce dall'Agenzia delle entrate, direzione Veneto, nel corso del convegno Anaci svoltosi a Padova il 4 luglio 2011, secondo cui se un condomino possiede più immobili all'interno dello stesso stabile, il limite massimo di spesa di 48 mila euro per gli interventi sulle parti comuni non va moltiplicato per il numero degli appartamenti. L'amministrazione finanziaria ha anche ribadito che l'importo massimo della spesa detraibile non va riferito solo all'abitazione, ma anche alle sue pertinenze unitariamente considerate. Si tratta però di un principio che causa una disparità di trattamento tra la ristrutturazione delle pertinenze di abitazioni e gli interventi sulle parti comuni condominiali, considerati come un'agevolazione indipendente dai lavori di rinnovo della casa. In questo caso vi è un autonomo limite di spesa di 48 mila euro e questo beneficio fiscale si aggiunge a quello spettante per il singolo appartamento. Nel convegno è stata confermata questa impostazione. In una fase successiva, però, i funzionari dell'Agenzia hanno sostenuto che, prendendo ad esempio un unico proprietario di un palazzo di quattro appartamenti, quest'ultimo può detrarre 48 mila euro per ogni appartamento accatastato più 48 mila euro per la manutenzione ordinaria delle parti comuni. Una risposta che contrasta con la posizione ufficiale dell'Agenzia espressa nella risoluzione 25 gennaio 2008, n. 19/E, secondo cui per i lavori sulle parti comuni dell'edificio è possibile usufruire di un tetto massimo di spesa di 48 mila euro, su cui calcolare la detrazione del 36%, per ogni singola abitazione.

Rumore nel condominio, non esiste un criterio predeterminato

Un'altra principale fonte di discussione tra i condomini è rappresentata dai rumori prodotti dai vicini o dai loro animali o da impianti comuni. In questi casi, però, gli elementi relativi alle immissioni acustiche devono essere valutati in modo oggettivo e caso per caso. Infatti, anche se un condomino è particolarmente sensibile ai rumori, non può per questo automaticamente pretendere che nel proprio palazzo regni un silenzio assoluto. Analogo discorso se, lavorando di notte e dormendo di giorno, viene disturbato dai rumori causati dalle faccende domestiche. I riferimenti in questo caso sono l'articolo 844 del Codice civile (Immissioni intollerabili) e gli eventuali regolamenti contrattuali. Infatti è compito di chi lamenta la violazione di queste norme provare la scorrettezza della condotta altrui. Recentemente la Cassazione, con la sentenza n. 3440 dell'11 febbraio 2011, ha specificato infatti che il limite di tollerabilità non è assoluto, ma dipende dalla situazione ambientale e dalle caratteristiche della zona. Di conseguenza tale limite è più basso nelle zone dove sono presenti degli insediamenti abitativi, ma è anche vero che la normale tollerabilità non può essere intesa come assenza assoluta di rumore. Quindi il fatto che un rumore venga percepito non significa anche che sia intollerabile.

Gatti liberi di girare, anche nel condominio

Un'altra notizia recente in materia viene dal tribunale di Milano dove il giudice civile ha riconosciuto ai gatti senza padrone la possibilità di aggirarsi e nutrirsi nelle aree urbane, anche all'interno dei palazzi di proprietà. Un diritto stabilito dalla legge 281 del 1991, mai applicata prima. L'episodio che ha condotto alla storica sentenza riguarda una coppia di inquilini della periferia milanese che ha denunciato una vicina chiedendo esplicitamente la rimozione dal palazzo delle ciotole con cui abitualmente nutriva i gatti, l'allontanamento dei felini dall'abitazione e un risarcimento per danni morali a tutti i condomini. Il giudice però ha deciso di legittimare l'esistenza di colonie feline, in base alla convinzione che i gatti sono animali socializzanti e che non possono essere definiti randagi, come invece accade per i cani. Un precedente importante, quindi, per tutti coloro che pensavano di essere legittimati a cacciare questi animali da condomini e giardini.

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