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Il Catasto di mercato premia i piccoli centri

di Gianni Trovati

A Termoli i proprietari immobiliari tifano per il Governo, a Milano no. Non è una questione di orientamento politico ma, più semplicemente, di portafoglio.
Uno dei pilastri della delega fiscale che approderà venerdì sul tavolo del Consiglio dei ministri è la riforma del catasto, che secondo il testo circolato nei giorni scorsi (e anticipato sul «Sole 24 Ore» del 17 marzo) dovrebbe far dimenticare vani, classamenti e anticaglie varie per far avvicinare le basi imponibili delle tasse sul mattone ai valori di mercato. Una rivoluzione, da attuare però senza produrre «un aggravio del carico fiscale» che già oggi pesa non poco sugli immobili. In soldoni, insomma, chi abita oppure possiede un negozio, un ufficio o altri immobili dove il mercato ha portato in alto i valori rischia di vedersi aumentare le tasse, mentre i proprietari nelle zone dove le compravendite sono meno brillanti possono sperare in un Fisco più leggero di quello attuale. In pratica: nella cittadina balneare molisana possono sperare di pagare meno tasse, nel capoluogo lombardo devono temere di doverne versare di più. Più in generale: le notizie migliori potrebbero arrivare per i proprietari nei piccoli centri, mentre nelle grandi città la prospettiva è meno rosea.
I risultati reali, ovviamente, dipendono da un insieme di fattori. Le direttive della riforma indicate dal disegno di legge delega abbozzano infatti un'architettura complessa, che nel nome di «equità» e «trasparenza» chiede al Governo di definire ambiti territoriali omogenei, e di misurarne i valori di mercato in maniera dinamica, con una base triennale da aggiornare costantemente. Una volta definita questa griglia, occorrerà individuare «funzioni statistiche» in grado di definire in ogni zona il rapporto fra valori di mercato, localizzazione e caratteristiche edilizie di ogni bene immobile. Non solo: per le unità «a destinazione speciale» (fabbriche, capannoni, alberghi, centri commerciali eccetera) bisognerà procedere con stime dirette.
Insomma, la procedura è complessa e la stessa relazione che accompagna il provvedimento riconosce che servirà «qualche anno» per vedere il traguardo. Gli errori da sanare, invece, esplodono da subito, con i nuovi moltiplicatori applicati alle rendite catastali per individuare la base imponibile dell'Imu. Un sacrificio necessario, riconosce la relazione, per allineare il prelievo sul mattone ai livelli Ue (e per garantire quasi 10 miliardi di gettito extra al bilancio statale), che però ha comportato «un aumento delle sperequazioni esistenti».
La "regola generale", come accennato, dovrebbe veder premiati soprattutto i contribuenti dei piccoli centri, a scapito dei proprietari delle città dove i valori di mercato si sono librati più in alto rispetto alle basi fiscali. Le variabili che intervengono, però, sono molte, come mostra anche il grafico in pagina. A Latina, per esempio, i valori di mercato delle abitazioni si mantengono decisamente più alti di quelli catastali, mentre nei negozi la situazione si ribalta (la città è addirittura terza fra i capoluoghi italiani per tariffe d'estimo in questa categoria). In ogni città, poi, molto dipende anche dai classamenti attuali: lo stesso immobile che in un Comune è classificato A2 può essere etichettato altrove come un A3, avviando una giostra di differenze a sua volta moltiplicata dalle varie classi in cui sono divise le categorie. Tra le intenzioni della delega c'è anche quella di superare questa classificazione bizantina per arrivare a criteri più razionali e oggettivi.
Il primo impatto atteso è ovviamente quello sull'Imu, mentre per le compravendite i valori fissati dal catasto sono ormai il punto di riferimento per i soli trasferimenti di abitazioni fra privati. In tutti gli altri campi, i dati di mercato indicati nei contratti di compravendita rappresentano già oggi la base imponibile per le imposte.

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