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Il catasto chiederà i dati ai proprietari

Superficie ricostruita a tavolino per le abitazioni senza planimetria. Possibilità per i proprietari di trasmettere i dati degli immobilialle Entrate. Intese da definire con i professionisti per le stime dirette e, se necessario, per il rilievo delle caratteristiche delle unità ordinarie. Valori patrimoniali e rendite ridotte del 30% per le unità ordinarie – per neutralizzare l’alea delle stime – e del 20% per quelle a destinazione speciale. Specifiche riduzioni dei valori fiscali proporzionate alla consistenza per gli immobili storico-artistici. Possibilità di adeguamento degli estimi già dopo cinque anni – in attesa della revisione generale decennale – partendo dai valori Omi.
Mentre la riforma del catasto si avvicina al primo passaggio in Consiglio dei ministri – per il momento ipotizzato al 20 febbraio – Il Sole 24 Ore è in grado di anticipare alcuni dei contenuti dello schema di decreto delegato sui criteri estimativi. Viene confermato l’impianto generale che i dirigenti delle Entrate hanno presentato nei giorni scorsi alla proprietà edilizia, alle categorie produttive e ai professionisti. Ma vengono anche svelati alcuni dettagli in più.
Partiamo dagli elementi inediti. Una delle questioni pratiche più complicate da risolvere è la raccolta delle informazioni con cui alimentare le funzioni statistiche che saranno usate per calcolare i valori fiscali di case, uffici, negozi e pertinenze (immobili destinazione ordinaria). Per le unità senza planimetria, sarà determinata una superficie catastale convenzionale moltiplicando il numero dei vani per un parametro di conversione variabile in base alla categoria: ad esempio, 21 metri al vano per una casa oggi in A/2. Dopodiché, toccherà al proprietario segnalare eventuali divergenze.
Al di là della superficie, per ogni categoria di unità ordinaria sarà rilevato un set di caratteristiche, che potrà anche essere integrato a livello locale. Ad esempio, per i negozi saranno considerati anche la posizione commerciale e il fronte strada. Mentre per le abitazioni monofamiliari saranno presi in esame l’intorno, la tipologia edilizia e l’affaccio.
L’ipotesi è affidare ai Comuni il compito di rilevare queste caratteristiche – anche se l’Anci non si è ancora espressa ufficialmente – secondo piani operativi dettagliati. Ma, se si renderà necessario, c’è la possibilità di coinvolgere i professionisti sulla base di convenzioni e dietro rimborso spese.
Anche i proprietari degli immobili a destinazione ordinaria, però, potranno trasmettere online alle Entrate e ai Comuni le informazioni sui propri immobili, usando una modulistica che sarà messa a punto dall’Agenzia. E le stesse Entrate potranno inviare dei questionari via internet ai proprietari, ma anche agli amministratori di condominio. Insomma, dopo la possibilità di usare fotografie aeree e Street view, banche dati del fisco e dei Comuni (si veda Il Sole 24 Ore del 24 gennaio scorso), le nuove tecnologie entrano decisamente in campo nella riforma.
Tra le altre novità c’è la riduzione dei valori e delle rendite di una quota fissa (30% per le unità ordinarie, 20% per quelle speciali) per evitare che l’alea insita nelle funzioni statistiche porti alcuni proprietari ad avere valori fiscali superiori a quelli di mercato. E altri abbattimenti specifici sono previsti per gli immobili storico-artistici, ad esempio, del 30% per le unità oltre i 300 metri quadrati.
C’è poi la possibilità di adeguare gli estimi prima della revisione generale decennale. Per questo primo riallineamento si potrebbero usare le variazioni Omi su base locale per le unità ordinarie e il coefficiente deflatore del Pil elaborato dall’Istat su base nazionale per gli immobili speciali.
Tra le conferme destinate a lasciare più perplessi i proprietari c’è invece l’invarianza di gettito prevista solo su base nazionale (si veda l’articolo a fianco) e la possibilità di definire gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento anche aggregando più zone Omi, eventualmente di Comuni diversi.

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