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Il cancello non è innovazione

L’apposizione di cancelli a delimitazione delle parti comuni e la chiusura degli stessi anche nelle ore diurne per impedire l’accesso agli estranei al condominio non costituisce un’innovazione e può sempre essere deliberata dall’assemblea con le previste maggioranze di legge. Lo ha confermato la Corte di cassazione nella recente sentenza n. 3509, depositata in cancelleria lo scorso 23 febbraio 2015.

Il caso concreto. Nella specie un condomino aveva citato in giudizio un supercondominio, in persona del suo amministratore, chiedendo l’annullamento della delibera con la quale era stata disposta la chiusura, anche diurna, dei cancelli carrai di accesso alle aree comuni, con consegna ai condomini del congegno di apertura dei medesimi e divieto di sosta ai veicoli di proprietari diversi dai condomini. Secondo il condomino impugnante, infatti, si trattava di innovazione gravemente pregiudizievole per la propria attività commerciale di autofficina, da sempre esercitata in uno degli stabili dei quali si componeva il complesso condominiale, stante l’impossibilità di libero accesso da parte dei clienti con le auto da riparare, nonché dei fornitori e dei carri attrezzi. In primo grado la domanda era stata rigettata dal tribunale, mentre la corte di appello aveva successivamente riformato la sentenza impugnata, dichiarando addirittura la nullità della delibera in questione. I giudici di secondo grado avevano infatti osservato come l’art. 1120, comma secondo, c.c. (nella numerazione precedente alla riforma del 2012) vieti le innovazioni che possano recare pregiudizio al fabbricato o rendere talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Nella specie, secondo la corte di merito, la chiusura dei cancelli carrai anche nelle ore diurne costituiva infatti una consistente limitazione peggiorativa dell’attività del condomino impugnante, come tale non rientrante nella competenza dell’assemblea, incidendo sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. La decisione in questione era quindi stata impugnata dal supercondominio dinanzi alla Suprema corte.

La decisione della Cassazione. La Corte di legittimità ha quindi a sua volta cassato la sentenza di secondo grado, evidenziando l’errore interpretativo nel quale erano incorsi i giudici di appello. Questi ultimi, infatti, pur ritenendo di fare applicazione della disciplina sulle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., avevano sostanzialmente disatteso il principio in base al quale le deliberazioni assembleari condominiali (con le necessarie maggioranze di legge) o lo stesso regolamento possono limitare l’uso delle parti comuni da parte dei condomini. La Cassazione ha quindi evidenziato come rientri sempre fra i poteri dell’assemblea quello di regolare l’utilizzo delle parti comuni, ovviamente sulla base dei quorum volta per volta necessari. Nella specie, poi, secondo la Suprema corte, il contenuto della delibera impugnata non costituiva affatto un’innovazione, poiché in tale categoria giuridica non rientrano sic et simpliciter tutte le modificazioni apportate alle parti comuni, ma soltanto quelle modifiche che, determinandone l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportino che le stesse, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano a essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Al contrario, come accaduto nel caso concreto, le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e che ne lasciano comunque immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1120 c.c.

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