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Il ballo del mattone non attira più

La confusione è grande sotto il cielo degli investimenti immobiliari. C’è però almeno una certezza: in Europa come negli Stati Uniti crescono le preoccupazioni per la possibile apertura di un nuovo fronte di crisi, che avrebbe impatto ed effetto devastanti sui conti di molti comparti, a cominciare da quello del credito.
Per il resto, la condizione del mercato è un rebus. Un semplice sguardo a strade e portoni cittadini mostra l’abbondanza di offerta, ma è sul lato della domanda e su quello dei prezzi che si ha l’impressione di entrare nel porto delle nebbie. Questo risulta con particolare evidenza su scala internazionale. La situazione appare quindi piuttosto complessa, in continua evoluzione e merita un approfondimento per la vasta presenza del mattone nei portafogli familiari come in quelli di banche e società. In Italia, infine, il quadro si arricchisce di ulteriori fattori di complicazione, che assumono le sembianze di un rilevante incremento dell’imposizione fiscale e della possibile cessione parziale o integrale del vasto patrimonio pubblico. Ciò moltiplica i timori che si possa presto innescare un’ondata di vendite, con un possibile effetto depressivo sulle quotazioni.
«Per il quinto anno consecutivo – spiega in un recente report Simona Costagli, analista del Servizio studi Bnl, gruppo Bnp Paribas – il mercato immobiliare mondiale manda segnali confusi, che non lasciano immaginare uno sviluppo preciso per il prossimo futuro. Dopo il calo generalizzato del 2007, le quotazioni hanno seguito trend diversi: in qualche Paese hanno ripreso a crescere e oggi si trovano su livelli superiori a quelli del 2007, in altri sono rimasti piatti, mentre in alcuni continua la fase di discesa».
L’Economist ha disegnato con precisione la mappa di questi saliscendi aggiornata alla fine del 2011, prendendo in considerazione 21 Paesi. Anche in questo caso, tuttavia, non si riesce a identificare una chiara tendenza prevalente: in 11 Paesi i prezzi degli immobili mostrano un segno positivo (in testa il Canada, +6,8%), mentre gli altri 10 sono in rosso più o meno profondo (i peggiori risultano Irlanda, -17,4%, e Spagna, -6,9%). Se poi si allarga lo sguardo al quadriennio 2007-2011, spetta ancora all’Irlanda lo sgradito primato delle perdite maggiori (-48%), seguita dagli Stati Uniti (-30%).
Eppure, nonostante queste flessioni i prezzi appaiono ancora sopravvalutati in diversi Paesi. «In Spagna – interviene Corrado Caironi, investment strategist di R&CA Ricercaefinanza – gli analisti calcolano che siano sfitte tra 700mila e un milione di unità abitative, cioè da due a tre volte il numero di transazioni annue di circa 335mila unità. Un dato che indica come il mercato immobiliare possa ancora scendere di valore nonostante dal 2007 i prezzi abbiano perso il 27%».
Ma le preoccupazioni maggiori arrivano ancora una volta dagli Usa: «Negli Stati Uniti – riprende Costagli, Bnl – la situazione appare particolarmente complessa. L’indice Case Shiller ha registrato variazioni annuali negative per tutto il 2011 e ha continuato a farlo a gennaio 2012. Oggi l’indice ha un valore simile a quello del maggio 2003. Se insieme ai prezzi si considera anche l’inflazione, il valore delle abitazioni torna indietro al 2001. In termini monetari, ciò significa che le famiglie americane proprietarie di abitazione hanno perso nel complesso 9,2 trilioni di dollari in cinque anni».
C’è anche un altro dato che impressiona: oggi il mercato immobiliare americano è zavorrato da ben 12 milioni di abitazioni che hanno un valore inferiore al mutuo ancora in essere (circa il 20% del totale delle case gravate da un finanziamento debitorio).
Il quadro, su scala globale, lascia dunque poco spazio a ipotesi di rapido miglioramento del ciclo. Eppure nel mondo del mattone ci sono anche chiavi di lettura che offrono spunti di riflessione più confortanti. È il caso del rapporto di Scenari Immobiliari su “I fondi immobiliari in Italia e all’estero”. Le sorprese non mancano: considerando il 2011, il patrimonio dei fondi immobiliari europei è aumentato del 5,1% (a 326 miliardi di euro), mentre il rendimento medio ha raggiunto il 2,7% confermando le sue caratteristiche anti-cicliche. «Le previsioni per il 2012 – precisa Scenari Immobiliari – sono positive per tutta Europa. In Italia ci sono grandi attese per il decollo dei fondi immobiliari pubblici».
Il trend individuato da Scenari Immobiliari si sostanzia nella rilevanza dei numeri: a livello globale l’insieme degli strumenti di investimento che operano nel mattone (fondi quotati, non quotati e Reit – real estate investment trust) ha raggiunto a fine 2011 un Nav (net asset value) di oltre 1.500 miliardi di euro. Era pari a 1.430 miliardi 12 mesi prima. La crescita è evidente anche limitandosi all’esame del l’Europa: nello stesso periodo il patrimonio dei fondi immobiliari del continente è salito da 605 a 630 miliardi.
Sotto il segno positivo, tuttavia, si celano ancora una volta andamenti molto differenziati non solo per Paese, ma anche per settore. Mentre crescono gli investimenti nel comparto residenziale, gli uffici restano infatti stabili e il retail continua a scendere. Una conferma del fatto che, anche per il mattone, l’epoca delle certezze è finita.

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