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Ici-Imu, l’accorpamento esenta

Un’area edificabile accorpata al fabbricato non può essere assoggettata a imposizione autonomamente. I due immobili hanno un’unica rendita catastale. La rendita, infatti, costituisce l’unico parametro per determinare la base imponibile. In questi casi non può essere preso a base di calcolo il valore di mercato dell’area, ancorché la stessa abbia un’autonoma capacità edificatoria e possa essere in qualsiasi momento scorporata e ceduta. È quanto ha affermato la Corte di cassazione con l’ordinanza 10176/2014.

Secondo la Cassazione, dunque, non è soggetta al pagamento dell’Ici un’area edificabile accorpata a un fabbricato destinato ad attività commerciale, ancorché il titolare non abbia mai dichiarato al comune la sua natura pertinenziale. E non importa che l’area accatastata nella stessa partita urbana del fabbricato potrebbe essere in qualsiasi momento scorporata e ceduta come bene distinto rispetto al fabbricato. I giudici di legittimità hanno ritenuto infondate le contestazioni formulate dal comune di Arezzo in ordine al fatto che il contribuente per non essere assoggettato al pagamento dell’imposta avrebbe dovuto dichiarare l’area come pertinenza del fabbricato. Per i giudici di legittimità, infatti, il soggetto accertato non aveva alcun obbligo di presentare la dichiarazione «perché la declaratoria di pertinenzialità rileva per escludere l’assoggettamento all’Ici di un’area edificabile accatastata autonomamente, mentre l’area per cui qui si discute è priva di autonomo accatastamento ed è compresa in una particella regolarmente accatastata e munita di rendita». Come chiarito dalla Suprema corte, si può parlare di pertinenza solo nel caso in cui l’area sia separata dal fabbricato. La «graffatura» catastale tra i due beni esclude qualsiasi rapporto pertinenziale.

 

La dichiarazione del contribuente. Sussiste, invece, un contrasto giurisprudenziale sugli adempimenti che deve porre in essere il contribuente per ottenere l’esonero dal pagamento per le aree che possono essere qualificate pertinenziali. In particolare, emerge che le posizioni della giurisprudenza di merito non sono in linea con quanto sostenuto dalla Cassazione sulla necessità che il contribuente dichiari al comune la destinazione pertinenziale dell’area al servizio del fabbricato. Per alcuni giudici di merito le aree edificabili non sono autonomamente soggette al pagamento dell’Ici, e quindi anche dell’Imu e della Tasi, se sono pertinenze dei fabbricati, anche se il contribuente non ha indicato questa destinazione nella dichiarazione. Per esempio, la Commissione tributaria regionale di Roma (sentenza 163/2013) è andata oltre quanto sostenuto dalla Cassazione, perché ha riconosciuto l’intassabilità del bene anche nel caso in cui il contribuente non abbia esposto nella dichiarazione la natura pertinenziale dell’area. Ha però precisato che il titolare dell’immobile non è tenuto a pagare l’imposta comunale su un’area edificabile che sia pertinenza di un fabbricato, anche se non lo ha indicato nella dichiarazione, purché invii una comunicazione all’ente con lettera raccomandata con la quale lo informi della destinazione del bene, prima che venga emanato l’atto di accertamento. Naturalmente, è richiesto che il rapporto pertinenziale emerga dallo stato dei luoghi. Nello specifico, l’esistenza di un pozzo artesiano sul terreno dal quale è possibile attingere l’acqua dal fabbricato oppure un marciapiede o un cornicione ubicati oltre la linea di confine del manufatto. In senso opposto sulla questione si è espressa la sezione tributaria della Corte di cassazione (sentenza 19638/2009), che ha riconosciuto il beneficio solo nei casi in cui il contribuente dichiari al comune l’utilizzo dell’immobile come pertinenza nella denuncia iniziale o di variazione. I giudici di legittimità, tra l’altro, per eliminare il contenzioso che dura da anni sull’assoggettamento a Ici delle aree o giardini pertinenziali, hanno modellato l’articolo 2 del decreto legislativo 504/1992 che dà la definizione di pertinenza. Mentre questa norma si limita a stabilire che è parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza, la Cassazione va oltre e, dando una chiave di lettura «di conio giurisprudenziale», ha aggiunto che per non essere assoggettata a imposizione occorre un’apposita denuncia del contribuente sull’uso dell’area nel momento in cui avviene la destinazione.

Dal punto di vista fiscale, poi, è irrilevante la circostanza che un’area pertinenziale e una costruzione principale siano censite catastalmente in modo distinto, al fine di poter essere assoggettate a tassazione come un unico bene o di usufruire delle agevolazioni. Come precisato dalla commissione regionale, però, il vincolo pertinenziale deve essere visibile e va rilevato dallo stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che in catasto l’area e il fabbricato non risultino accorpati. In caso contrario, i due immobili sono soggetti a imposizione autonomamente.

Le stesse regole valgono per l’Imu e, da quest’anno, anche per la Tasi. Anche per questi tributi vengono richiamate le disposizioni contenute negli articoli 2 e 5 del decreto legislativo 504/1992. Sia per quanto riguarda la qualificazione dell’oggetto d’imposta sia per la determinazione dell’imponibile occorre fare riferimento alla normativa Ici. Per definire gli aspetti controversi della nozione di area edificabile, il legislatore è intervenuto due volte con norme di interpretazione autentica. L’imposta è dovuta se l’area è inserita in un piano regolatore generale adottato dal consiglio comunale, ma non approvato dalla Regione. L’articolo 36, comma 2 del decreto-legge legge 223/2006 ha stabilito che un’area sia da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi.

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