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I predatori dei mutui americani

di Vittorio Carlini

«I miei genitori hanno rinegoziato il mutuo. Sono ispanici e parlano poco l'inglese. Un broker li ha incantati: meglio la rata variabile. All'inizio il pagamento è sceso: da 2mila a 1.200 dollari. Poi, però, è balzato a 5mila. Un dramma: adesso rischiano di perdere la casa».

La denuncia di Karina Oricia è una delle tante. Uno tra i vari sfoghi pubblicati dai giornali locali di Oakland, in California. Lo spettacolo però si replica in molte parti degli Usa. Il copione? Sempre uguale: i pignoramenti colpiscono con maggior forza le minoranze etniche di neri o latinos; oppure, le persone più anziane e col livello di cultura più basso.

«Tra i mutuatari afro-americani e ispanici – ricorda Ginna Green, dal suo ufficio del Center for responsible lending in San Francisco – la percentuale di chi ha da poco perso la casa arriva all'8 per cento. Tra i bianchi è al 4,5. E il futuro non è roseo: i debitori di pelle nera a rischio pignoramento sono il 21%».

Può obiettarsi: colpa loro. Complici nella corsa al debito Usa, spinto dall'easy money di Alan Greespan, ora scontano il passo più lungo della gamba. La tesi è fatta propria dai repubblicani, che l'hanno inserita nel report di minoranza della Commissione d'inchiesta sulla crisi finanziaria del Congresso Usa. «La politica di Washington in favore di una casa per tutti – è il messaggio – ha indotto troppa gente ad accendere mutui che non potevano permettersi».

Molti non concordano. «L'alto numero di pignoramenti – ribatte Preeti Vissa, esperta di finanza sociale del gruppo no profit Greenline Institute – è conseguenza dei bassi standard contrattuali imposti dagli intermediari. Broker senza scrupoli che hanno preso di mira» minoranze linguistiche, persone anziane o di scarso livello culturale. «Il tutto per elargire prestiti altrimenti improponibili. È il cosiddetto predatory lending».

Già, i mutui e i suoi predatori. Un fenomeno di cui si parla poco in Europa e dimenticato dai sofisticati modelli delle banche d'affari di Wall Street. «Ma, al contrario – dice la Green -, molto diffuso negli Usa: tra le cause stesse della crisi».

A ben vedere, un safari finanziario (che ai tempi della bolla valeva ben oltre 9 miliardi di dollari l'anno) dove creditori e intermediari hanno convinto centinaia di migliaia di americani ad accendere o rifinanziare il mutuo. Non però, il tradizionale trentennale a tasso fisso. Tutt'altro: l'acceleratore è stato spinto su prestiti "stravaganti", tra i più onerosi possibili. L'obiettivo? Guadagnare, in piena bolla immobiliare, con le commissioni.

L'esistenza in natura del predatore del credito non è scoperta recente. «Già nel 2001 – dice alla Commissione Gail Burks, presidente del Nevada fair housing – manifestai forti preoccupazioni alla Fed per la metamorfosi dell'industria del credito». Un timore conseguenza del fiorire di prestiti irrituali. Per esempio, gli option Arm: mutui a rata variabile in sé tranquilli ma che, abbinati a formule particolari, ingannano con minimi pagamenti iniziali che esplodono successivamente.

Non a caso, tra il 2005 e il 2006, poco prima del picco nel real estate la stipula di option Arm cresce del 7%; un incremento (+9%) che coinvolge anche gli interest only, dove la rata non ripaga il capitale e, alla scadenza, si deve affrontare una somma inaspettata; oppure i mutui paperless, cioè addirittura senza documentazione, che si espandono del 14 per cento. Senza dimenticare poi il flipping loan: un rifinanziamento del mutuo, a brevissima scadenza, il cui valore spesso è "mangiato" da fee occulte o dall'inserimento surrettizio di ballon payment (cioè rate molto onerose).

In un simile mondo, fortemente deregolamentato, non solo è di casa l'abuso. La stessa stabilità del sistema è a rischio. L'attuale presidente della Fdic, Sheila Bair, ricorda di aver lanciato l'allarme, fin dal 2002, «sui rischi che i mutui non tradizionali creano ai bilanci delle banche». Un warning, uno dei tanti resi pubblici e riportati dalla Commissione, di fatto caduto nel vuoto.

«Le diverse agenzie federali – scrivono i congressisti Usa – hanno fallito nel controllare i rischi dei prestiti sulla casa. In particolare la Federal Reserve non ha adempiuto i suoi compiti di far rispettare prudenti standard sui prestiti ipotecari e di proteggere contro il predatory lending».

Un j'accuse che, da un lato, contrasta l'idea del subprime come cigno nero; dall'altra, quella di una crisi conseguenza più dell'avidità di Mr Smith che dell'obiettivo degli istituti finanziari di creare money from money. Se così fosse, è il senso di molte pagine della Commissione, lo standard dei mutui avrebbe dovuto rimanere elevato e il predatory lending non avrebbe potuto espandersi con forza.

Christoper Cruise, un consulente che ha formato centinaia di broker per clienti quali Countrywide o Ameriquest, ricorda: «Il focus non era sulla qualità del mutuo. Non c'erano incentivi per capire se il prestito fosse adatto al debitore. L'incoraggiamento era a non preoccuparsi». Tanto, grazie alla cartolarizzazione, il rischio era trasferito altrove. La solidità dell'operazione non interessava.

Un'altra testimonianza è in tal senso illuminante. Riguarda proprio Ameriquest che, con 39 miliardi in prestiti, nel 2003 era tra i leader dei subprime. Lisa Madigan, procuratore generale dell'Illinois, dice: «La società era coinvolta in attività fraudolente: aumento delle rate dei mutui; trasformazione di prestiti a tasso fisso in variabile, con la promessa di affrontare le nuove spese attraverso il rifinanziamento», ma che, in realtà, spolpavano il debitore.

Lo stesso capo del dipartimento anti-frodi dell'azienda, Ed Parker, si era accorto del fenomeno: «Era il 2003 – racconta -. Feci presente la situazione» ma nulla cambiò. Anzi, nel 2005 Parker viene retrocesso e, nel maggio 2006, arriva immancabile il licenziamento.

Insomma, questo primo piano nel palazzo subprime, con crepe evidenti, viene sottostimato. Un'amnesia sistematica che parte dalle finanziarie che creano il mutuo e sale su fino alle banche, alle agenzie di rating. Clayton, società indipendente nella valutazione dei prestiti, dice: tra il 2006 e il 2007 abbiamo analizzato oltre 900mila crediti; di questi ben l'11%, nonostante li avessimo definiti "invalidi", furono comunque acquisiti dalle banche.

Alla fine, dalle pagine della Commissione, non esce colpevole solo l'avidità di broker, banche e agenzie di rating; o il mancato controllo di regolatori e l'incompetenza dei debitori. Bensì, risulta qualcosa di più grave. Un'attività irregolare (già al primo livello con i predatori dei mutui) "strutturale" all'estrazione di ricchezza dal mattone. E dove il boom immobiliare non è solo una bolla. Ma l'ingranaggio di un meccanismo che ha permesso all'economia Usa di crescere, tra il 2000 e il 2007, più di quanto sarebbe stato altrimenti possibile.

Un mattone comunque imprescindibile alla ripresa. «Seppur – ricorda la Green – la situazione resti difficile. Ogni settimana sono avviati 50mila pignoramenti. Gli aiuti del Governo hanno sì dato respiro ai proprietari» ma, paradossalmente, anche alle banche tornate a fare utili con i subprime. Il rischio è che le riforme incompiute (come quella di Wall Street) possano riesumare il passato, compreso il predatory lending.

 

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