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Gli affitti fuori dallo spesometro

di Andrea Bongi e Fabrizio G. Poggiani 

Le locazioni immobiliari non vanno nello spesometro. Ribadito invece l'obbligo di inserimento delle fatture dei leasing e dei noleggi ricevute dagli utilizzatori dei beni.

Sono questi, in estrema sintesi, i chiarimenti forniti ieri a ItaliaOggi dall'Agenzia delle entrate sui principali dubbi relativi alla comunicazione ex articolo 21 del dl 78/2010 in scadenza con il prossimo 31 gennaio.

Dopo le risposte fornite dalle Entrate alle associazioni di categoria il 22 dicembre scorso su alcuni aspetti della nuova comunicazione telematica erano infatti sorte ulteriori perplessità fra gli operatori che a questo punto sembrano definitivamente risolte.

Riguardo alle locazioni di immobili le Entrate hanno precisato che «… dal 2010 anche le locazioni di immobili sono comunicate all'anagrafe tributaria con i dati catastali…».

La stessa Agenzia precisa inoltre che a tale criterio fa eccezione «…la locazione finanziaria di immobili da parte delle società di leasing (diversa dall'affitto di immobili) …».

Per quanto attiene alle fatture dei leasing le Entrate confermano la risposta già fornita alle associazioni di categoria lo scorso 22 dicembre, ma precisano ulteriormente a ItaliaOggi che la richiesta di trasmissione all'anagrafe tributaria riguarda soltanto le società di leasing e di noleggio e non i loro clienti che, se sono soggetti passivi Iva, devono «…comunicare anche gli acquisti e/o le prestazioni ricevute».

Confermato anche l'inserimento in «spesometro» degli acconti prezzo sulle compravendite immobiliari registrate in anni diversi rispetto alla stipula del rogito notarile che, al contrario, vengono invece esclusi quando «…già indicati nell'atto di compravendita per obbligo di legge purché si riferiscano allo stesso anno d'imposta».

Ulteriore obbligo che viene giustificato in quanto «….si produrrebbe uno sfasamento per l'attività di accertamento, specialmente dell'accertamento sintetico». Argomentazioni queste ultime che peraltro lasciano perplessi nel caso in cui le parti abbiano correttamente provveduto alla registrazione del contratto preliminare di compravendita. D'altra parte la stessa Agenzia delle Entrate afferma che detta situazione «…è tipica per gli acquisti da imprese edili quando viene effettuata un'opzione sull'immobile ancora in costruzione con versamenti di quote annue spesso in anni di gran lunga precedenti il rogito “esempio 5 anni prima del rogito”…».

Rischio decadenza da accertamento sintetico che, stando all'esempio formulato dalle Entrate, sarebbe più che plausibile stante la distanza temporale fra versamento degli acconti e registrazione del contratto definitivo.

Per quanto attiene ai cosiddetti «rapporti continuativi» e in particolare a quelli richiamati nel quesito di pagina 6 del documento del 22 dicembre scorso, l'Agenzia chiarisce che «… la stessa si riferiva a esempi fatti dall'istante al secondo punto del quesito, in cui vi era un chiaro riferimento a documenti di acquisto riepilogativo emessi o ricevuti a fine mese».

Ciò sta dunque a significare che per le imprese che effettuano operazioni in conto terzi, perché si possa parlare di collegamento contrattuale, occorre l'esistenza di contratti formalizzati oppure di ordini di valore prestabilito.

Al contrario quindi, nell'esempio riportato nel citato quesito relativo all'impresa edile, non si può parlare di collegamento contrattuale in assenza di un contratto con la conseguenza che si deve procedere con la comunicazione delle singole operazioni purché ciascuna di valore superiore alla soglia di rilevanza.

Quello dei contratti collegati è ad oggi una delle questioni più spinose che affliggono gli operatori. Già nella circolare n.21/e del 21 giugno scorso le Entrate avevano infatti qualificato tali negozi giuridici come «contratti a corrispettivi periodici» da individuare nella comunicazione ai fini Iva in commento, con il codice contratto «3». Peraltro, sul tema si segnalano alcuni interventi della giurisprudenza di legittimità (Cassazione, sentenze nn. 18884/2008 e 23470/2004) con i quali è stato affermato che il collegamento negoziale costituisce un atteggiamento mediante il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso che si realizza mediante una pluralità coordinata di contratti, mentre per l'Agenzia delle entrate (circ. 24/E/2011), ai fini delle comunicazioni Iva in commento («spesometro»), «_ il collegamento negoziale rileva quando, dalla pluralità dei contratti, emerge nei confronti dello stesso contribuente un corrispettivo superiore rispetto alle soglie previste dal provvedimento _»; un ulteriore esempio di concetti giuridico-economici consolidati e cogenti piegati a finalità di natura strettamente tributaria.

Infine non si può non evidenziare come ad oggi permanga l'ulteriore dubbio relativo all'obbligo o meno di comunicazione delle operazioni rilevanti ai fini Iva del periodo d'imposta 2010 da parte dei soggetti estinti per cessazione dell'attività nello stesso periodo di riferimento da ultimo citato; si tratta di soggetti, si pensi alle società di capitali, per i quali alla data di scadenza del nuovo adempimento (31 gennaio 2012) non vi è più alcuna soggettività passiva con tutte le conseguenti difficoltà del caso.

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