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Gestione più rigorosa dei conti

Stop alle gestioni troppo disinvolte dei conti correnti condominiali da parte degli amministratori. Ogni condominio deve avere un conto corrente intestato sul quale devono transitare tutte le somme in entrata e in uscita. Eventuali incassi e/o spostamenti di importi di denaro dal conto condominiale a quello privato dell’amministratore, oltre alle possibili conseguenze civili e fiscali, espongono infatti quest’ultimo anche alle sanzioni penali previste per il reato di appropriazione indebita. Lo ha evidenziato da ultimo la Corte di cassazione penale con sentenza n. 33547 dello scorso 1° agosto 2016, confermando la condanna inflitta a un amministratore nei precedenti giudizi di merito.

La decisione della Suprema corte. Nella specie un amministratore era stato condannato dal Tribunale di Milano per l’indebita appropriazione dalle casse condominiali di un importo di poco inferiore ai 40 mila euro. L’integrazione del reato di cui all’art. 646 c.p. era stata sostanzialmente confermata dalla Corte di appello meneghina, nonostante le difese proposte e ribadite in sede di legittimità. L’amministratore, infatti, previa eccezione della prescrizione del reato, aveva evidenziato come fosse stato lui stesso a informare l’amministratore che gli era succeduto nell’incarico dell’ammanco di denaro nelle casse condominiali, avendo depositato detta somma su un proprio conto corrente sul quale confluiva denaro da parte di tutti i condomini dal medesimo amministrati, avendo detto conto delle condizioni contrattuali che garantivano una maggiore fruttuosità del deposito rispetto ai singoli conti condominiali. La Suprema corte, nel confermare la condanna penale, ha in primo luogo evidenziato come per le condotte che si siano prolungate per tutta la durata dell’incarico professionale, l’interruzione del reato, ai fini del decorso del termine di prescrizione, si configuri soltanto con l’effettiva passaggio di consegne tra vecchio e nuovo amministratore. Quanto agli elementi costitutivi del reato, i giudici di legittimità hanno chiarito come l’elemento dell’appropriazione indebita del bene altrui si configuri già nel momento dell’incasso della somma condominiale sul conto corrente dell’amministratore, a nulla rilevando l’eventuale successiva restituzione. Quanto all’ingiusto profitto, parimenti richiesto dalla norma penale per la punibilità di tale condotta, è stato osservato come nella specie il dichiarato (ma non provato) intento di migliorare il rendimento finanziario delle somme depositate sui conti correnti condominiali, «ben lungi dal costituire semplicemente un’attività posta in essere in nome e per conto del condominio, ancorché in eccedenza del mandato ricevuto», implicasse l’impossessamento del denaro da parte dell’imputato.

 

Le conseguenze della mancata apertura e del mancato utilizzo del conto corrente condominiale. Ma, come detto, quelle penali non sono le uniche conseguenze che possono derivare da un utilizzo non corretto del conto corrente condominiale.

Il nuovo art. 1129, comma 7, c.c., infatti, fa espresso obbligo all’amministratore di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini e dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio medesimo. L’importanza di questa disposizione si coglie ancor più ove la si coordini con quanto previsto dal nuovo art. 1130-bis c.c., dal quale emerge un più generale principio di trasparenza e verificabilità della gestione condominiale. L’amministratore è quindi tenuto a far affluire le entrate condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato proprio per evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condomini gestiti, nonché tra questi ultimi. Di conseguenza la violazione di questa regola integra una lesione del diritto di ciascun condomino alla trasparenza, chiarezza e facile comprensibilità della gestione condominiale. È allora importante ribadire come il legislatore della riforma del 2012 non si sia limitato a rendere obbligatoria l’apertura del conto corrente condominiale, ma abbia anche opportunamente previsto che lo stesso debba essere utilizzato, facendo appunto transitare solo e soltanto da esso entrate e uscite condominiali.

Dal punto di vista delle conseguenze dell’inottemperanza al dettato normativo, la mancata adozione da parte dell’amministratore di un conto corrente condominiale separato rispetto al proprio patrimonio personale, con conseguente confusione delle somme ivi depositate, costituisce in primo luogo irregolarità di tale gravità da comportare la revoca del mandato, anche e soprattutto a seguito dell’esplicita previsione contenuta nel nuovo art. 1130 c.c.

Una condotta del genere da parte dell’amministratore può quindi causare danni al condominio tutte le volte che risultino degli ammanchi nella contabilità condominiale che quest’ultimo non riesca a giustificare. È quindi evidente come in questi casi, dal punto di vista della responsabilità civile, l’amministratore possa essere chiamato a risarcire il condominio delle somme che manchino all’appello. Ma, come evidenziato da ultimo dalla sentenza n. 33547/2016 della Cassazione, qualora vi sia la prova dell’ingiustificata appropriazione da parte dell’amministratore di denaro del condominio scatta addirittura la responsabilità penale. In questi casi, come si è avuto modo di dire, nemmeno la restituzione dell’intera somma ai condomini evita l’applicazione delle sanzioni di cui all’art. 646 c.p.

Da ultimo un accenno anche alle possibili conseguenze fiscali della tenuta poco diligente del conto corrente condominiale. Una sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia, sezione distaccata di Brescia (decisione n. 3420/2015, si veda ItaliaOggi Sette del 31 agosto 2015), ha infatti ritenuto legittimo l’avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle entrate aveva contestato a un amministratore la mancata riconciliazione tra i movimenti in entrata e in uscita dei conti correnti condominiali dei quali lo stesso aveva la disponibilità in ragione del proprio incarico e la relativa contabilità professionale.

Gianfranco Di Rago

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