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Gerico più severo con le immobiliari

La revisione degli studi di settore penalizza le immobiliari di gestione. È questo l’inaspettato risultato che si ricava dalle simulazioni con Gerico 2016 applicato alle società di locazione (studio WG40U).
Le casistiche esaminate applicando il nuovo strumento (si vedano gli esempi in pagina) evidenziano che in molte situazioni concrete – anche se con alcuni distinguo – si riscontra quest’anno un progressivo innalzamento delle soglie di congruità rispetto al 2014 (studio VG40U).
Le variabili rilevanti
Il range delle variabili utilizzate da Gerico 2016 per l’elaborazione del risultato finale non si presenta tanto mutato rispetto allo strumento applicato lo scorso anno. Quel che in molti casi risulta modificato, in maniera decisamente rilevante, è l’aumento del peso attribuibile ad alcune variabili, in particolare ai valori associabili al prezzo di locazione per metro quadrato.
Dall’analisi della nota metodologica che accompagna lo studio di settore, si può notare come, in genere, i singoli coefficienti che vengono utilizzati da Gerico in funzione dei metri quadrati dell’immobile locato dall’impresa siano molto più elevati in valore assoluto rispetto a quelli utilizzati nelle annualità precedenti.
Ciò provoca in diversi casi reali un innalzamento dei ricavi necessari per essere congrui, spiazzando così una serie di contribuenti che fino all’anno scorso si erano lecitamente guadagnati l’esimente dall’applicazione della disciplina sulle società di comodo, perché congrui e coerenti (si veda l’articolo in basso).
La crisi del settore
Gli aumenti registrati in Gerico 2016 non sembrano di certo in linea con il reale andamento del mercato immobiliare, specie nel campo della locazione dove persiste un forte stato di crisi del settore. Sono infatti noti i numerosi accordi di riduzione del canone che spesso sono imposti dagli inquilini a ogni rinnovo contrattuale – sia in ambito residenziale che commerciale – e che costringono i proprietari, per la mancanza di valide alternative, ad abbassare i canoni a volte anche drasticamente.
Non sono poi rari i casi in cui i canoni vengono ridotti per ragioni legate allo stato di conservazione dell’immobile. Spesso si tratta di edifici vetusti, con metrature elevate, che vengono locati a prezzi modici proprio in ragione del fatto che sarebbe antieconomico procedere a una loro ristrutturazione, perché il prezzo recuperabile dall’affitto non assicurerebbe il ritorno finanziario dell’investimento. Quelle descritte sono situazioni frequenti, ma che non sembrano essere colte dallo studio di settore.
Indicatori di normalità
La situazione si presenta critica anche per l’allineamento agli indicatori di normalità e di coerenza economica.
I maggiori problemi si manifestano in merito all’«indice di copertura del costo per il godimento di beni di terzi e degli ammortamenti». In questo caso il sensibile aumento del valore fiscale degli ammortamenti dei fabbricati, conseguente al riallineamento e rivalutazione dei valori contabili degli immobili (ex Dl 185/2008), comporta l’incoerenza rispetto ai valori elaborati da Gerico 2016. L’analisi pratica evidenzia dunque che in sede di revisione non si è tenuto debito conto dell’aumento dei valori connessi con la rivalutazione.
Se è vero che la finalità di questo indice dovrebbe essere quella di assicurare la coerenza economica minima in termini di copertura degli investimenti, è altrettanto vero che i maggiori ammortamenti legati alla rivalutazione non rappresentano di certo un fabbisogno finanziario e non sono legati in maniera diretta all’investimento. Ragion per cui sarebbe stato lecito attendersi una maggiore flessibilità dell’indicatore.

Mario Cerofolini, Lorenzo Pegorin e Gian Paolo Ranocchi

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