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È fuga dai fondi immobiliari inglesi

Lo stop ai rimborsi dei fondi immobiliari britannici si diffonde in un effetto domino che promette di essere inarrestabile. Dopo Standard Life è stata la volta di Aviva e poi, nel tardo pomeriggio di una giornata da dimenticare sui listini per i titoli esposti nel real estate, di M&G che fa capo al gruppo Prudential. La minaccia pende ora su tutti i giganti della City che investono nel mattone. Quello commerciale, per il momento almeno.
«Straordinarie condizioni di mercato – ha spiegato in un cominucato Aviva – hanno prodotto scaristà di immediata liquidità nell’Investors property trust del gruppo. La sospensione dei rimborsi ci garantirà i mezzi per gestire con ordine la vendita degli asset e soddisfare i nostri investitori». Il tono è analogo a quello di Standard Life la taglia del fondo, tuttavia, inferiore ai 2,9 miliardi di sterline: quello di Aviva vale 1,8 miliardi. Molto più consistente, invece, la mano che gioca M&G, espressione del fund management di Prudential. Il gruppo ha sospeso i rimborsi del fondo da 4,4 miliardi di sterline esposto in proprietà commerciali. Nello specifico M&G ha investito in 178 edifici destinati a uffici, grandi managazzini, negozi. «I rimborsi degli investitori – ha fatto sapere la società – sono cresciuti grandemente per il clima di incertezza nel contesto del commerical real estate britannico innescato dall’esito del referendum».
La dinamica dunque non cambia: i tre fondi hanno dimostrato di non riuscire a sostenere il passo delle liquidazioni chieste dagli investitori. Rimborsi a un ritmo così serrato da costringere al time out per cercare di vendere asset, fare cassa e ripagare chi chiede di uscire. Dinamica che se dovesse accelerare eccessivamente finirebbe per porre pressione violenta sui prezzi degli immbili destinati a una rapida vendita per poter garantire la liquidità richiesta.
Qualcosa di molto simile sul reale estate si era visto nel 2007 e fu il prologo a quanto poi accadde nel 2008 con la crisi dei subprime negli Stati Uniti. Il contesto è molto diverso, ma la paura assai simile. E il mercato britannico l’ha avvertita immediatamente con la caduta di tutti i titoli del listino esposti in fondi specializzati in real estate commerciale. Legal & General ha ceduto il 6,95%, Aberdeen asset management il 5,2%, Land securities il 5 per cento. Secondo Mike Prew analista di Jefferies s’è innescato un fenomeno che diffonderà il contagio a tutto il settore avviando «il circolo vizioso della distruzione di valore», ha dichiarato al Financial Times, fermando un’istantanea efficace per capire la dinamica in divenire.
Non tutti, per ora, la temono. Non è il caso di Legale & General esplicita nel precisare che il fondo «ha il 20% del valore netto degli asset in contante». E non lo è, o meglio lo è in misura inferiore, per quei fondi che non sono aperti alla clientela retail, la più sensibile a sollecitare la liquidazione delle quote.
Se la Banca d’Inghilterra cercava (vedi articolo a fianco) un segnale preciso della ricaduta pratica di Brexit nell’economia del Regno Unito gli altolà di Standard Life, M&G e Aviva hanno fornito la prima indicazione di come i fatti della politica stiano planando in quelli della vita reale. Non è un caso che numerosi fondi esposti all’immobiliare e aperti a investitori retail abbiano già svalutato del 5% il valore degli asset in portafoglio nel timore di una caduta delle valutazioni del real estate commerciale. Un tempo era il più ambito dagli investitori internazionali oggi si conferma essere il più esposto alle conseguenze di una recessione. Il rallentamento economico della Gran Bretagna è nei fatti e secondo il Fondo monetario, Londra, già nel 2017, entrerà in una fase di «crescita negativa» che avrà come prima conseguenza una caduta del valore di uffici e negozi. Real estate commerciale appunto quello che già scivola per il timore di quanto sta per accadere.

Leonardo Maisano

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