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Fondo speciale senza intoppi

La garanzia di lavori veloci e senza intoppi in condominio passa attraverso la stipula di un buon contratto di appalto. Spetta quindi all’amministratore attivarsi con l’impresa e i propri legali per redigere al meglio il testo dell’accordo da sottoporre al vaglio dell’assemblea. Lo scorso 18 giugno la riforma del condominio ha spento la prima candelina. È infatti trascorso già un anno dall’entrata in vigore della legge n. 220/2012, che ha riformato in più parti la disciplina del condominio negli edifici contenuta nel codice civile e nelle disposizioni di attuazione. L’intervento legislativo è stato quindi oggetto di una miniriforma attuata con il dl n. 145/2013, convertito con alcune modifiche dalla legge n. 9/2014, con la quale sono state chiarite e puntualizzate una serie di questioni dubbie. Il più importante di questi chiarimenti ha riguardato il nuovo fondo speciale per le innovazioni e le opere straordinarie che, indicato da alcuni commentatori come di obbligatoria e integrale costituzione prima dell’affidamento dell’appalto, era stato individuato come un ostacolo quasi insormontabile all’avvio di nuovi lavori in condominio. Ebbene il dl n. 145/2013, nel ribadire la natura obbligatoria e preventiva del fondo, ha però permesso all’amministratore condominiale di pattuirne con l’impresa affidataria dei lavori una formazione graduale sincronizzata allo stato di avanzamento delle opere. Vediamo allora come procedere praticamente per redigere un buon contratto di appalto che eviti la necessità di una copertura integrale del fondo prima dell’avvio dei lavori.

Le finalità del fondo speciale. Scopo del fondo speciale previsto dal nuovo art. 1135 c.c. è sicuramente quello di garantire la solvibilità del condominio nei confronti delle imprese appaltatrici per la realizzazione delle opere di maggiore importanza (e di più elevato valore economico), evitando al contempo tutte le conseguenze negative del mancato pagamento delle somme contrattualmente stabilite: possibile stallo dei lavori, avvio di iniziative giudiziarie contro i condomini volte al recupero del credito (con i numerosi dubbi pratici derivanti dall’irrisolta questione della natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali), rischi di tenuta per la compagine condominiale dovute al possibile sommarsi di iniziative di recupero forzoso del credito avviate dall’amministratore e dai terzi creditori. Proprio per evitare questa pericolosa spirale di accadimenti negativi, il legislatore ha quindi previsto l’obbligatoria costituzione di un fondo speciale destinato esclusivamente al pagamento del corrispettivo pattuito con l’impresa appaltatrice (con la conseguenza che l’amministratore non può utilizzare dette somme per scopi diversi).

Tuttavia l’art. 1135 c.c. delineato dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio si era limitato a prevedere che fosse compito dell’assemblea quello di deliberare in merito alle innovazioni e alle opere di manutenzione straordinaria con costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Detta disposizione era stata quindi interpretata dai primi commentatori nel senso di intendere la costituzione (e l’integrale copertura del fondo) come condizione essenziale per poter validamente deliberare questo tipo di interventi. Tuttavia, considerato l’importo di tali opere, era stato fin da subito evidenziato come la pretesa di ottenere dai condomini la previa copertura economica del fondo avrebbe significato posticipare di molti mesi o addirittura di anni la realizzazione di innovazioni e lavori straordinari in condominio. Per questo motivo altri commentatori avevano cercato di giustificare con varie argomentazioni una soluzione intermedia che prevedesse, accanto a una deliberazione assembleare di costituzione del fondo contestuale alla decisione di avviare opere del genere, la possibilità per i condomini di integrare quest’ultimo nel tempo, con il versamento di importi rateizzati in qualche modo commisurati allo stato di avanzamento dei lavori.

Proprio quest’ultima è stata la soluzione pratica sposata dal legislatore con la c.d. miniriforma del 2014, con quale è stato aggiunta ex novo una parte al predetto art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., specificando che ove i lavori vengano eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo in questione possa essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Con tale chiarimento è stata quindi confermata, da un lato, la necessità di costituire e coprire integralmente il fondo prima o contestualmente alla deliberazione delle innovazioni e/o dei lavori di manutenzione straordinaria ma, dall’altro, si è concessa la possibilità ai condomini di pattuire espressamente con l’impresa appaltatrice la possibilità di derogare a tale regola, effettuando quindi una copertura rateizzata del fondo speciale. Si tratta di una possibilità da non perdere.

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