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Fondi immobiliari, due vie per il recupero Iva

Il recupero dell’Iva versata dai fondi immobiliari trova la “via giusta”. Per agevolare il recupero dell’imposta assolta a monte dai fondi immobiliari sono previste particolari regole di compensazione e di rimborso. Andiamo con ordine.
e La compensazione. La Sgr effettua un unico versamento cumulativo dell’imposta per le somme complessivamente dovute in proprio e dai singoli fondi. Ciò comporta un primo importante beneficio: la compensazione interna dei saldi a debito con quelli a credito. La Sgr, inoltre, può utilizzare gli importi dell’Iva a credito, in tutto o in parte, in compensazione di imposte e contributi, senza tener conto del limite annuo di 516.456,90 euro.
r Il rimborso. Per quanto riguarda il rimborso viene stabilito che ai fini dell’articolo 38-bis del Dpr 633/1972 (che disciplina l’esecuzione dei rimborsi) gli immobili del fondo e le spese di manutenzione sono considerati beni ammortizzabili (come tali ammessi al rimborso dell’Iva relativa). Il relativo rimborso dovrebbe essere eseguito entro sei mesi dalla richiesta senza la presentazione delle garanzie ordinariamente richieste.
Le aree fabbricabili
Qualche problema si pone per il rimborso dell’Iva corrisposta in occasione dell’acquisto delle aree fabbricabili. La tesi di alcuni uffici locali dell’agenzia delle Entrate – basata sul differente trattamento fiscale riservato ai terreni rispetto ai fabbricati – è che, siccome solo gli edifici sono “ammortizzabili”, anche l’Iva relativa è rimborsabile soltanto se si tratta di fabbricati, ma non anche per le aree fabbricabili.
Il riferimento normativo utilizzato dai verificatori è l’articolo 36, comma 7, del Dl 226/2006 che detta il criterio per determinare il costo ammortizzabile degli immobili e prevede di scomputare il costo riferibile alle aree fabbricabili. Si tratta, però, di disposizione applicabile nel comparto delle imposte dirette che non può assurgere a norma interpretativa generale e avere effetto anche per individuare la nozione di beni ammortizzabili ai fini dei rimborsi Iva dei fondi immobiliari. In tale contesto, infatti, non può che avere rilevanza la norma specificamente dettata dall’articolo 8, comma 1, ultimo periodo, del Dl 351/2001 che mira ad agevolare la gestione dell’Iva in relazione a tutte le operazioni effettuate dai fondi.
Gli immobili locati
Gli apporti di una pluralità di immobili prevalentemente locati (all’atto dell’apporto) sono esclusi dall’Iva e scontano le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 168 euro per ciascuna imposta. Tale regime, previsto dall’articolo 8, comma 1-bis, del Dl 351/2001, si applica anche agli apporti effettuati dagli enti di previdenza obbligatoria, pubblici o privati, in forza della modifica inserita dall’articolo 38, comma 11, del Dl 78/2010. che ha consentito di superare alcune interpretazioni restrittive dell’amministrazione finanziaria, secondo cui il regime sarebbe stato applicabile soltanto ai soggetti Iva.
Da segnalare, infine, che con riferimento al rispetto del requisito della prevalenza si ritiene che rilevi il valore degli immobili locati (rispetto a quelli non locati) e non, al contrario, il loro numero.

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