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Fisco «super» per le immobiliari

Con il modello Unico 2014, cresce il carico fiscale delle società immobiliari. Nella quantificazione delle imposte sul reddito, le società che costruiscono o affittano fabbricati devono fare i conti con alcune penalizzazioni in materia di indeducibilità degli oneri finanziari e delle svalutazioni delle rimanenze.
Svalutazioni indeducibili
Con Unico 2014 trova applicazione per la prima volta la stretta operata dall’agenzia delle Entrate, con la risoluzione 78/E/2013, sulla deducibilità delle minusvalutazioni delle rimanenze immobiliari. L’Agenzia, sulla base di una interpretazione letterale dell’articolo 92 del Tuir, ha affermato che per i beni valutati a costi specifici secondo le regole del comma 5 di quest’ultimo articolo (tra cui, in particolare, gli immobili), le svalutazioni operate in base al valore normale dell’ultimo mese non assumono effetti fiscali. Questa tesi, che ha come corollario l’irrilevanza, per tali beni, delle sopravvalutazioni rispetto ai costi specifici (risposta delle Entrate a Telefisco del 30 gennaio 2014), comporta l’obbligo di riprendere a tassazione nella dichiarazione dei redditi ogni minor valore iscritto in bilancio, prima dell’effettiva vendita del bene, anche se basato su elementi certi, come ad esempio i prezzi realizzati dalla stessa impresa su vendite di immobili similari, oppure sui valori indicati in contratti preliminari stipulati sugli stessi beni oggetto di rilevazione nelle rimanenze.
In questi casi, le società immobiliari hanno il dovere civilistico, laddove il prezzo riscontrato dal mercato sia inferiore ai costi di acquisto o di costruzione, di svalutare le rimanenze in bilancio abbattendo il risultato d’esercizio e il patrimonio netto. L’indeducibilità, secondo la tesi del fisco, di tale minor valore genera poi un maggior carico fiscale che contribuisce a generare una ulteriore penalizzazione finanziaria.
Irap in base al bilancio
Solo all’atto della vendita dei beni, le imprese riescono dunque a recuperare fiscalmente i minori valori, il che lascia aperta la possibilità, in presenza dei requisiti previsti dai principi contabili, di stanziare le imposte differite attive sugli importi non dedotti. Anche qualora si aderisca alla tesi delle Entrate, va comunque sottolineato che essa si riferisce esclusivamente alla determinazione del reddito di impresa e non può estendersi alla disciplina dell’Irap delle società di capitali. Per questi contribuenti (articolo 5 del Dlgs 446/97) l’imponibile regionale si quantifica infatti sulla base delle risultanze del bilancio redatto secondo corretti principi contabili senza considerare le variazioni fiscali previste dal Testo unico. I minori valori attribuiti alle rimanenze in base al valore di mercato dei beni sono dunque interamente deducibili per il calcolo del tributo regionale.
La svalutazione delle rimanenze di immobili in costruzione è in genere correlata (e anzi conseguente) alla mancata capitalizzazione degli oneri finanziari. La società immobiliare subisce dunque una duplice penalizzazione. La minor valorizzazione civilistica delle rimanenze, pur se indeducibile ai fini Ires, abbatte il Rol (differenza tra valore e costi della produzione al lordo di ammortamenti e leasing), impedendo così di dedurre gli oneri finanziari che, se fossero invece stati iscritti a incremento delle rimanenze, sarebbero usciti dal test previsto dall’articolo 96 del Tuir, per essere dedotti senza alcuna limitazione.
Imu deducibile
Per le immobiliari, un modesto bonus fiscale possibile con a partire da Unico 2014 è costituito dalla deducibilità, limitatamente al 30%, dell’Imu pagata nel 2013 sui beni immobili strumentali. Si tratta di tutti i fabbricati che assumono la veste di beni strumentali per natura (gruppi catastali B, C, D, E, nonché categoria A/10), anche se non utilizzati direttamente, oppure per destinazione (fabbricati utilizzati direttamente dall’impresa). Sono altresì interessate le abitazioni concesse in uso a dipendenti che hanno trasferito la loro residenza per lavoro, nell’esercizio di trasferimento e nei due successivi.

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