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Fideiussione, un aiuto ai notai

Gli immobili da costruire potranno essere garantiti anche in assenza del decreto ministeriale che doveva dettare la forma e il contenuto delle fideiussioni che i costruttori sono tenuti a rilasciare a favore degli acquirenti. Il Comitato regionale notarile lombardo, insieme al Consiglio notarile di Milano, ha infatti appena emanato le linee guida per il contenuto minimo della fideiussione e le verifiche del notaio in sede di stipula degli atti di compravendita di immobili in costruzione. In base all’art. 389, co. 3, dlgs 14/2019, le disposizioni di cui agli art. 3 e 4 del dlgs 122/2005 si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti di cui agli art. 3, co. 7-bis, e 4, co. 1-bis, del predetto dlgs e il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle stesse norme. In conseguenza di ciò, anche prima dell’adozione del decreto ministeriale previsto dall’art. 3, al notaio compete eseguire la verifica del contenuto della fidejussione in relazione alla sua conformità alla legge. Così, al fine di agevolare l’adempimento dei doveri del notaio in relazione alla contrattazione degli immobili da costruire, il Notariato ritiene potersi far riferimento alla lettera della norma e all’esame della giurisprudenza anteriore alla novella, per identificare i requisiti minimi di conformità della fidejussione al contenuto della legge e permettere che gli atti di compravendita siano legittimi. Le nuove linee guida dei notai, quindi, indicano tra i requisiti necessari a verificare la conformità della polizza: (i) l’unicità della fideiussione, che deve garantire tutte le somme di cui è previsto il pagamento prima della vendita; (ii) la durata e l’efficacia della garanzia: la cui decorrenza non può essere successiva al preliminare e non è ammessa alcuna deroga al termine legale di efficacia, coincidente con quello della consegna alla banca o all’impresa di assicurazione che ha emesso la garanzia della copia del contratto definitivo contenente l’indicazione della polizza decennale postuma, che deve garantire i danni derivanti da vizi dell’immobile; (iii) la previsione che la fideiussione possa essere escussa, oltre che in caso di fallimento dell’impresa, anche in caso di mancata consegna al momento del contratto definitivo della polizza decennale postuma; (iv) l’inopponibilità all’acquirente del mancato pagamento del premio. Poiché in sede di stipula di un contratto di acquisto dell’immobile da costruire il costruttore è tenuto a garantire la restituzione di tutto quanto incassa dal compratore, in attesa che l’immobile sia ultimato e quindi intestato all’acquirente, occorre il rilascio della polizza fideiussoria in parola. Si tratta, evidentemente di un importante elemento, soprattutto in momenti di crisi come quello attuale. Il rischio di fallimento in assenza di un immobile su cui potere trascrivere ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. il preliminare ed ottenere il privilegio ex art. 2775 bis c.c. può essere superato solo attraverso una polizza adeguata, che anche in assenza del modello e del decreto attuativo ministeriale spetta al notaio controllare in tutti i suoi presupposti, affinché al verificarsi del fallimento del costruttore il promissario acquirente possa escutere la polizza e rientrare dei suoi risparmi investiti nel mattone che però non c’è o non verrà mai ultimato a causa del default del costruttore.

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