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Facile denunciare l’affitto in nero

di Antonio Ciccia  

Contratti non registrati a rischio: si passa a un regime imposto dall'alto su durata e canone. Questo vale anche nel caso di contratti di comodato simulati o di simulazione del canone (registrato in misura inferiore a quella effettiva). E basta la richiesta anche di uno solo dei contraenti e senza necessità di esibire particolare documentazione. È quanto prevede il decreto legislativo sulla cedolare secca (n. 23/2011). Anche se la registrazione entro il 6 giugno 2011 sbarra la strada al regime vincolistico. Quindi si regolarizza la situazione sottraendosi alle conseguenze descritte al comma 8 dell'articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.

Vediamo, dunque, a cosa si va incontro se non si provvede alla registrazione.

Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati, il decreto legislativo (all'articolo 8) prevede la seguente disciplina: 1) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; 2) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; 3) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell'aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

In base all'articolo 2 della legge 431/1998 il rinnovo varrà per un periodo di quattro anni, tranne i casi in cui il locatore intende adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di ristrutturazioni o sopraelevazioni, oppure vendere l'immobile.

Inoltre il decreto legislativo prevede che le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (nullità del contratto non registrato), ed al comma 8 dell'articolo 3 del decreto legislativo si applicano anche ai casi in cui nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo e anche nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

Questo significa che con la registrazione si ottiene il risultato di assoggettare a un regime vincolistico il contratto in tutti i suoi elementi essenziali e quindi durata, compreso il rinnovo e quantificazione del canone.

Chi va a registrare il contratto ha un grosso potere e valuterà caso per caso il proprio interesse a poter fruire delle condizioni di legge.

Tra l'altro le modalità previste dalla circolare dell'agenzia delle entrate sono particolarmente facilitate, non richiedendo oneri formali e soprattutto non richiedendo la produzione di documenti.

toscritto una integrazione all'originario accordo, mentre tutti gli altri hanno semplicemente preso atto della mutata situazione. Anche il professionista attentatore ha dovuto integrare la propria relazione al fine di certificare la fattibilità del piano e di verificare la tutela per i creditori estranei. In tal modo un nuovo pacchetto è stato presentato al tribunale che, pur ritenendo di trovarsi di fronte a un nuovo accordo ha proceduto alla verifica delle sole modifiche omologando, sostanzialmente solo i nuovi accordi.

L'Assonime, correttamente, sottolinea che tale elemento rappresenta un ulteriore aspetto positivo degli accordi di ristrutturazione rispetto allo strumento del concordato preventivo; in quest'ultimo, infatti, ben difficilmente può essere contemplata un'ipotesi di modifica successiva all'omologa, senza che ciò determini la necessità di riaffrontare l'intero percorso dell'ammissione, della votazione e della successiva ulteriore omologa.

La presenza di una rigida procedura giudiziaria, il voto espresso dai creditori sotto il controllo e il monitoraggio del commissario e del giudice delegato sono elementi imprescindibili che una volta intervenuta l'omologa vengono meno e impediscono qualsiasi variazione all'accordo concordatario originariamente approvato.

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