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Espropri, coinvolgimento ampio

L’esproprio per pubblica utilità entra in condominio: a Milano per la linea 4 della metrò, sono già arrivate le prime notifiche. Il problema è comunque diffuso anche altrove, perché più in generale il processo espropriativo permette alla pubblica amministrazione di ottenere la proprietà di beni necessari per la realizzazione di opere d’ interesse pubblico.
I beni possono essere acquisiti dalla Pubblica amministrazione con il consenso del proprietario (cessione volontaria) o senza, mediante l’esercizio del potere autoritativo che le compete. Il naturale interlocutore della Pubblica amministrazione per tutto il procedimento sia il legittimo proprietario del bene da espropriare.
Cosa accade nel caso in cui il bene da espropriare sia un terreno di proprietà condominiale? Il condominio ha una soggettività limitata e può disporre della cosa comune per la gestione, non potendola alienare:per la vendita di un bene condominiale è infatti necessario il consenso di tutti i condòmini.
La procedura espropriativa, incidendo sul diritto di proprietà ,dovrà pertanto essere indirizzata nei confronti di tutti i comproprietari e non direttamente nei confronti del condominio che ha solo dei limitati poteri di controllo sulla regolarità della procedura.
Agli espropriati sono consentiti, in linea di massima, tre tipi di tutela nei confronti dell’Autorità espropriante.
La prima tutela riguarda la valutazione della pubblica utilità la cui sussistenza giustifica l’esproprio. Gli interessati possono dimostrare che l’opera da realizzare non soddisfa un reale interesse pubblico , o che potrebbe essere utilizzato altro terreno più idoneo. Questo di tipo di contestazione deve essere indirizzata al Tar o su richiesta del condominio, la cui soggettività è idonea a svolgere azioni legali a tutela del godimento comune, oppure su richiesta del singolo condòmino, anch’egli intitolato del pieno diritto di difendere la sua comproprietà.
La seconda tipologia di tutela è legata il rispetto delle regole del procedimento espropriativo. Il Testo Unico sugli espropri (Dl 327/2001) scandisce tempi e modalità del procedimento espropriativo, la cui mancata osservanza può essere utilmente contestata innanzi al Giudice amministrativo. Anche in questo caso il ricorso potrà essere proposto sia dal condominio che dal singolo condòmino, essendo entrambi portatori di interesse meritevole di tutela.
La terza e ultima categoria di contestazioni riguarda la misura del «ristoro» da assicurare al soggetto espropriato. Le problematiche legate alla misura dell’indennizzo dovuto sono affidate al giudice ordinario, con un giudizio speciale che si svolge direttamente in Corte d’appello.
In linea di massima dobbiamo ricordare come all’espropriato oggi competa, finalmente, il valore venale del bene al momento dell’esproprio. Questo è il punto di arrivo cui si è giunti dopo due celebri sentenze dalla Corte costituzionale (348 e 349/2007) che hanno sgombrato il campo da tutte le disposizioni che limitavano , a volte in modo pesantissimo, le aspettative di ristoro degli espropriati.
I privati possono, ed è anzi auspicabile, partecipare al procedimento trovando con la Pubblica amministrazione un’intesa sulla misura del ristoro.
Il legislatore, in tal caso, al fine di dissuadere gli interessati da lunghe e socialmente onerose controversie giudiziarie, assicura a quanti raggiungono un accordo una premialità pari al 10% del valore del bene.
Nel caso di area condominiale la stima dovrà necessariamente essere accettata da tutti i condòmini individualmente e non basterà il consenso o la valutazione positiva del condominio a maggioranza .
Qualora non si riesca ad arrivare ad un accordo e la misura dell’indennità offerta sia oggetto di contestazione, il giudizio dovrà essere promosso dai singoli condòmini, essendo da escludere la legittimazione del condominio.
Nel caso la stima dell’area risulti significativamente più alta di quanto in prima battuta offerto, l’espropriante verrà condannato a pagare, oltre le spese di processo, anche il 10% di premialità di cui gli espropriati avrebbero potuto beneficiare se fosse stata loro offerta una stima congrua.
È importante segnalare , infine , che gli effetti della sentenza, positivi o negativi che siano, si produrranno solo nei confronti dei condòmini che hanno partecipato alla lite.
Della nuova e diversa stima non beneficeranno, conseguenzialmente, i condòmini che non hanno proposto opposizione nei termini, accettando con «acquiescenza» l’indennità loro offerta.

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