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Esecuzioni immobiliari, meno lacci

Nel nuovo procedimento esecutivo immobiliare è possibile superare la necessaria «contestualità» tra emissione del decreto di trasferimento, contratto di mutuo e concessione dell’ipoteca grazie a quanto disposto dall’art. 585, 3° comma, c.p.c.: è quanto emerge dallo studio n. 29-2018/E del Consiglio nazionale del notariato, approvato di recente dal gruppo di studi sulle esecuzioni immobiliari e attività delegate.

Un’applicazione avveduta della norma in questione (così come sostituita dall’art. 2 del Dl n. 35 del 2005, modificato dall’allegato alla L. n. 80/2005), consentirebbe di risolvere l’annoso problema dei finanziamenti volti all’acquisto dei beni aggiudicati e rendere il sistema più efficiente: nella prassi, prima della nuova disciplina, si verificava infatti spesso il caso in cui il decreto veniva emesso dopo molti mesi dalla fine del procedimento, con la conseguenza che l’aggiudicatario si veniva a trovare in una situazione di estrema difficoltà in quanto obbligato a versare il prezzo nei termini stabiliti dall’ordinanza, sebbene non ancora formalmente proprietario dell’immobile. L’assenza di decreto andava altresì ad incidere sulla possibilità per costui di ottenere un mutuo ipotecario, stante il fatto che, non essendo ancora divenuto proprietario, non avrebbe potuto prestare le dovute guarentigie richieste dall’istituto erogante. Tutto ciò lo avrebbe costretto a chiedere, in via alternativa, semplici finanziamenti bancari i quali, come noto, hanno interessi assai più alti rispetto al mutuo ipotecario, essendo privi di garanzia reale.

Al fine di sopperire a tali disfunzioni il legislatore, dopo alcuni interventi rivelatisi poco risolutivi, come il mutuo di scopo e la concessione di ipoteca su bene altrui, è intervenuto con la normativa in esame per facilitare l’accesso al credito bancario dell’aggiudicatario ed ovviare a tutti quei rischi cui poteva incorrere l’istituto: la disposizione, nata con il preciso intento di rendere più snella la procedura ed evitare che gli istituti di credito si allontanassero dalle vendite coattive, ha introdotto anche per i privati la possibilità di potervi accedere, usufruendo di tutte le garanzie del caso e non prevede alcuna limitazione sull’importo finanziabile, così come non sono previsti limiti strutturali di tenuta processuale, se non nella operatività legata alla restituzione scaturente da una eventuale caducazione dell’aggiudicazione, nell’ipotesi in cui il pagamento del prezzo avvenga da più fonti.

Ancora, lo studio si interroga sulla possibilità di estendere il meccanismo operativo di cui all’art. 585, 3° comma, c.p.c. a tutte le vendite derivanti da procedure concorsuali e, attraverso un’analisi del problema in termini comparativi, giunge alla conclusione che tale nuova disciplina possa essere applicata «per estensione» ad altri tipi di procedura, anche endoconcorsuale. Quanto alle liquidazioni coatte amministrative sorgerebbero maggiori dubbi, dal momento che gli atti del procedimento (quello autorizzativo alla vendita e quello purgativo) hanno natura di atti amministrativi. Infine, precisa gli elementi che in qualche modo potrebbero limitarne l’applicabilità estensiva: la norma, infatti, richiede l’esistenza di un provvedimento giudiziario di purgazione dei gravami; un pagamento diretto da parte del soggetto che eroga il finanziamento al conto della procedura; che l’ipoteca a garanzia del finanziamento sia iscritta sull’immobile oggetto di aggiudicazione e, necessariamente, che gli estremi del contratto di finanziamento siano indicati nel decreto di trasferimento.

Adelaide Caravaglios

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