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Ema, causa per l’affitto da 320 milioni «Colpa di Brexit se non paghiamo»

Comunque vada, il trasferimento dell’Agenzia europea del farmaco (Ema) da Londra ad Amsterdam lascerà un segno indelebile per le tasche dei contribuenti europei o per il mercato immobiliare londinese.
Il destino dell’Ema si incrocia, mai come in questi mesi, con la decisione del Regno Unito di abbandonare l’Unione europea e a tenere banco, questa volta, non sono le polemiche sull’assegnazione della sede all’Olanda o la scarsa trasparenza che ha portato Milano a perdere la partita, ma un aspro contenzioso legale che oppone l’Agenzia alla società Canary Wharf T1 Limited, che fa parte del colosso immobiliare Canary Wharf Group, posseduto al 50% dalla Qatar Investment Authority e al 50% da Brookfield Property Partners.
Il gruppo, proprietario dell’immobile nel quale ha attualmente sede l’Agenzia con i suoi circa 900 dipendenti, ha chiamato in causa la stessa Ema che vorrebbe rescindere il contratto di affitto senza penali e dire addio così senza conseguenze al quartiere che finora l’ha ospitata. L’udienza preliminare davanti all’Alta corte di giustizia inglese si è tenuta il 19 settembre e la decisione sarà presa entro gennaio, due mesi prima della Brexit, il 29 marzo 2019.
Nella contesa non entrano, però, solo i 320 milioni di affitto (tasse escluse) a carico dell’Agenzia da qui al 2039, che Canary Wharf reclama. Il giudizio, infatti, influenzerà il futuro immobiliare della capitale inglese o, in alternativa, peserà sul bilancio dell’Unione europea.
Ema sostiene che l’Agenzia, organo della Ue, non può rimanere in uno Stato che non ne faccia più parte. La decisione della Gran Bretagna di uscire dalla Ue deve essere dunque considerata una causa di forza maggiore che determina la fine, senza conseguenze, del contratto di locazione. Secondo i legali dell’Ema l’imprevedibilità della Brexit permetterebbe la rescissione del contratto di affitto in base al principio del “frustration of contract”, secondo il quale un accordo contrattuale può essere annullato quando un evento che si verifica successivamente alla stipula rende fisicamente o commercialmente impossibile adempiervi o trasforma l’obbligo di esecuzione del contratto in un obbligo sostanzialmente diverso da quello assunto al momento iniziale della stipula.
Il collegio legale dell’Ema porterà un precedente storico a sostegno della propria tesi: la causa “Krell versus Henry” del 1903, che sfociò proprio nella cosiddetta “frustration of contract”. Edoardo VII doveva essere incoronato e per l’occasione vennero programmati due intensi giorni di festeggiamenti. Paul Krell affittò da C.S. Henry una stanza con una finestra che si affacciava sulla strada lungo la quale sarebbe passato il corteo regale. Il conduttore si impegnò a versare subito una parte del prezzo e il saldo al termine della sfilata. Ma il re si ammalò e la sfilata venne rinviata. Il locatore pretese la parte rimanente del canone e agì in giudizio per ottenerla. La Corte respinse le pretese di Henry, poiché la presunzione della sfilata era alla base del contratto.
I legali del gruppo immobiliare londinese sostengono invece che la Brexit è un evento del tutto prevedibile in virtù dell’esistenza dell’articolo 50 del trattato sull’Unione europea (che stabilisce che ogni Stato membro può decidere di ritirarsi dall’Unione europea) e chiedono al tribunale certezze sull’adempimento del contratto di locazione. Se la sentenza dovesse far prevalere le ragioni di Ema, avrebbe forti conseguenze per l’intero mercato immobiliare del Regno Unito. La Brexit sta portando molte banche d’affari e istituzioni finanziarie a traferirsi parzialmente fuori dalla Gran Bretagna, come Ubs, Credit Suisse, Hsbc e Deutsche Bank ma anche Barclays, Jp Morgan, Bank of America, Citigroup, Goldman Sachs, Morgan Stanley e Nomura. Banche e società potrebbero dunque chiamare in causa lo Stato inglese e perfino la Commissione e il Consiglio europeo per il riconoscimento di quello che viene chiamato “risarcimento del danno per atto lecito”.
Intanto, il trasferimento ad Amsterdam non si sta rivelando una passeggiata né per l’Olanda né per la stessa Ema. Il cantiere di Zuidas, il distretto finanziario dove sorgerà il Vivaldi Building, procede senza apparenti intoppi. Lo scheletro dell’edificio è stato completato. Ma i problemi per l’Ema potrebbero sorgere dal fatto che il 30% dei suoi dipendenti non si trasferirà in Olanda e questo spingerà l’Agenzia a ridurre temporaneamente l’operatività. Ci sono poi problemi per la sistemazione del personale. I costi delle abitazioni ad Amsterdam sono elevati e per chi ha figli potrebbero sorgere problemi a causa della mancanza di 4mila insegnanti (che diventeranno 10mila nel 2020) della scuola primaria. E poi c’è il nodo di Schipol. L’aeroporto è ormai saturo ma i progetti di ampliamento dello scalo alternativo di Lelyland sono bloccati dal veto della popolazione.

Roberto Galullo
Angelo Mincuzzi

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