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Edilizia, stop all’Iva indetraibile

Le cessioni e le locazioni di fabbricati abitativi possono essere sempre assoggettate a Iva e quindi si evita la penalizzazione dell’indetraibilità dell’imposta assolta sugli acquisti. Lo prevede l’articolo 9 del decreto legge «Sviluppo», in via di pubblicazione sulla «Gazzetta Ufficiale», che di fatto riscrive le disposizioni contenute nell’articolo 10, commi 8, 8 bis e 8 ter del Dpr 633/72.
Locazioni
In primo luogo, relativamente alle locazioni viene confermato il regime naturale dell’esenzione da Iva sia per i fabbricati abitativi sia per quelli strumentali. Tuttavia, in entrambi i casi il locatore ha la facoltà di optare nel relativo contratto per l’applicazione dell’imposta. L’opzione è consentita in ogni caso per i fabbricati strumentali mentre per quelli abitativi è riservata alle imprese di costruzione o di ripristino. Quindi per le immobiliari di gestione che hanno acquistato fabbricati abitativi destinati alla locazione o alla vendita, l’eventuale affitto è sempre esente da Iva. Le locazioni di fabbricati strumentali possono essere esenti da Iva anche se affittati a soggetti privati oppure a soggetti passivi che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75% e ciò contrariamente a quanto avveniva in passato.
Non viene introdotta alcuna modifica in materia di imposta di registro con la conseguenza che il trattamento è diverso per i fabbricati abitativi da quelli strumentali. Per le abitazione se il locatore sceglie l’Iva non deve assolvere l’imposta di registro (che sarebbe del 2% in caso di locazione esente), mentre per le locazioni di immobili strumentali, indipendentemente dal regime Iva prescelto, scatta l’imposta di registro dell’1 per cento. Quindi le imprese di costruzione che affittano l’invenduto sono avvantaggiate in quanto la rinuncia alla locazione esente, finora obbligatoria, consente di evitare l’indetraibilità dell’Iva assolta sugli acquisti nel periodo in base alla procedura del pro-rata; di conseguenza si evita anche la rettifica della detrazione dell’Iva assolta sui beni ammortizzabili in caso di scostamento della detrazione stessa in misura superiore a 10 punti.
Le cessioni
Le modifiche al punto 8 bis dell’articolo 10 confermano in primo luogo l’applicazione dell’Iva da parte delle imprese costruttrici sui fabbricati abitativi ceduti entro cinque anni dalla data dell’ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero. Tuttavia le cessioni di fabbricati abitativi effettuati dagli stessi soggetti successivamente a questo periodo quinquennale possono essere assoggettate a Iva mediante opzione. La riscrittura del punto 8 bis abroga anche la modifica introdotta dall’articolo 56 del Dl 1/2012 che aveva consentito la possibilità di separare l’attività ai sensi dell’articolo 36 del decreto Iva per le cessioni di fabbricati esenti da quelle imponibili. Le imprese non costruttrici non possono mai optare per l’applicazione dell’Iva sulla vendita delle abitazioni e in questo caso si applica comunque l’esenzione.
Fabbricati strumentali
Il punto 8ter dell’articolo 10 conferma l’applicazione del l’Iva sulla cessione di fabbricati strumentali da parte delle imprese costruttrici o di ripristino effettuate entro cinque anni (anziché quattro) dall’ultimazione. Tuttavia come era in passato le cessioni effettuate dopo questo termine, oppure quelle effettuate da imprese non costruttrici, possono essere assoggettate a Iva mediante opzione nell’atto di vendita. La novità consiste nel fatto che anche le vendite di fabbricati strumentali a soggetti privati oppure a soggetti che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75% possono essere cedute in esenzione da Iva dalle imprese non costruttrici o da quelle che li hanno costruiti da oltre un quinquennio.
Infine viene ampliato il regime del reverse-charge anche alle abitazioni cedute da imprese costruttrici oltre il quinquennio, cedute in regime di Iva per effetto di opzione a soggetti passivi di imposta; l’inversione contabile viene confermata per i fabbricati strumentali.

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