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Edifici, il decoro prima di tutto

Le nozioni di decoro e aspetto architettonico sono diverse, ma la prima ha un contenuto più restrittivo della seconda, con la conseguenza che un intervento giudicato lesivo del decoro di un edificio non può al tempo stesso essere valutato conforme all’aspetto architettonico del medesimo.

Lo ha chiarito la seconda sezione civile della Cassazione con la recente sentenza n. 10048 del 24 aprile 2013. Nel caso in questione i giudici di legittimità hanno infatti cassato la sentenza di merito che, pur avendo accertato la lesione del decoro architettonico dell’edificio conseguente alla sopraelevazione realizzata da un condomino, aveva però ritenuto che la stessa non avesse violato anche l’aspetto architettonico del fabbricato, rilevante ai sensi dell’art. 1127 c.c., essendosi mantenuta all’interno dello stile proprio dell’immobile.

 

Sopraelevazione e aspetto architettonico dell’edificio. La sopraelevazione consiste in un’aggiunta quantitativa in senso verticale alla volumetria dell’edificio. In particolare si può parlare di sopraelevazione nel caso di opere che comportino lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, in modo da occupare lo spazio sovrastante e superare l’originaria altezza dell’edificio. La nozione di sopraelevazione non va pertanto limitata alla costruzione di nuovi piani dell’edificio, ma si estende a ogni intervento che comporti l’innalzamento della copertura del fabbricato. Così, per esempio, la trasformazione della soffitta o del sottotetto non abitabili in un piano abitabile, mediante la modifica della pendenza del tetto della vecchia soffitta, con una migliore utilizzazione dello spazio ricavato, configura una mera modifica interna. Al contrario, l’opera riguardante una soffitta inabitabile trasformata in appartamento, con l’aumento dell’altezza media da uno a tre metri e la realizzazione di un nuovo tetto con unico spiovente in sostituzione di quello preesistente a doppia falda, è da considerare come costruzione di un nuovo piano. Se nel realizzare detta parte aggiuntiva del fabbricato viene adottato uno stile diverso da quello della parte preesistente dell’edificio, normalmente si determina anche un mutamento peggiorativo dell’aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore. Di conseguenza, il condomino che sopraeleva non può mutare l’aspetto architettonico del fabbricato, costruendo per esempio un piano in stile moderno (con materiali di recente introduzione sul mercato) su un edificio di stile classico o neoclassico. Il pregiudizio dell’aspetto architettonico quindi può consistere in una diminuzione del valore dell’immobile per la diversità della linea architettonica o dei materiali utilizzati, così come per l’altezza dei nuovi piani, che sia completamente diversa rispetto a quelli preesistenti, oppure ancora per il tipo di infissi (colore, forma ecc.).

Aspetto architettonico e decoro architettonico: le differenze. Come detto, l’art. 1127 c.c., dettato in materia di sopraelevazione, obbliga il condomino a seguire l’aspetto architettonico dell’edificio. Diversamente, in tema di limiti alle innovazioni, l’art. 1120 c.c. parla di decoro architettonico. Si tratta dello stesso concetto o di due nozioni differenti? La giurisprudenza, con particolare riferimento alla predetta recente pronuncia della Suprema corte, risponde negativamente.

Per decoro architettonico del fabbricato, infatti, deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture dell’edificio. L’alterazione di tale decoro può verificarsi alla realizzazione di opere che mutino l’originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che il cambiamento sia tale da riflettersi sull’insieme dell’estetica dello stabile. Dal decoro architettonico deve essere quindi tenuto distinto l’aspetto architettonico: mentre, infatti, il primo è una qualità positiva dell’edificio, derivante dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie, con il secondo l’accento viene posto sulla conservazione dello stile complessivo dell’immobile.

La distinzione non è priva di rilievo pratico: la modifica strutturale di una parte anche di modesta consistenza dell’edificio, infatti, pur non incidendo normalmente sull’aspetto architettonico, può comportare il venir meno di altre caratteristiche influenti sull’estetica dell’immobile e, dunque, sul decoro architettonico del medesimo. La lesione del decoro architettonico, poi, è denunziabile anche ove incida su caratteristiche dei beni comuni (mentre la sopraelevazione e l’aspetto architettonico riguardano opere realizzate nelle parti esclusive). È vero, però, che per essere legittimamente portata a termine l’opera di sopraelevazione deve rispettare entrambe gli aspetti sopra citati: in questi casi non basta quindi che siano osservati soltanto i canoni inerenti all’aspetto architettonico, ma anche quelli attinenti al decoro dell’edificio.

 

In quali casi non può essere contestata la violazione dell’aspetto architettonico dell’edificio. La violazione dell’aspetto architettonico consiste in un’incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell’edificio che, essendo immediatamente apprezzabile da parte di persone di media preparazione culturale, si traduce in una diminuzione del pregio estetico ed economico del fabbricato. Quindi, il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto avendo esclusivo riguardo alle caratteristiche stilistiche facilmente percepibili: in altre parole, se le la nuova opera è assolutamente invisibile ai terzi o visibile solo da notevole distanza dal caseggiato, la stessa non è contestabile. In ogni caso i condomini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino dell’ultimo piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che pregiudichi le caratteristiche architettoniche dell’edificio e, se eseguita, ne possono chiedere l’abbattimento e il risarcimento del danno. Ma la relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni, si prescrive per il mancato esercizio ventennale.

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