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Doppio iter per correggere i millesimi

Sono trascorsi 70 anni dal varo delle norme sul Codice civile, ma solo oggi la riforma del condominio ha fatto finalmente chiarezza sulla questione che più sta a cuore a chi convive nello stesso palazzo: «Quanto devo pagare di spese e quanto conta il mio parere in assemblea?» Si è trattato, in sostanza, di dare una volta per tutte (almeno così si spera) risposta a due domande. Primo: «Chi decide la divisione in millesimi?» Secondo: «Chi può cambiarla e in quali situazioni?»
La Cassazione si era negli anni più volte contraddetta. Ora si è imboccata una soluzione di compromesso che forse non è la migliore possibile ma ha il grandissimo merito di essere abbastanza chiara. È sintetizzabile in tre punti:
e di norma i millesimi si cambiano solo all’unanimità;
r in due casi il voto unanime non è necessario: quando la determinazione delle quote è frutto di un errore oppure quando sono diminuite o aumentate notevolmente le superfici o il numero delle singole unità immobiliari;
t in tali circostanze, la decisione può essere presa in assemblea regolarmente convocata, a maggioranza dei presenti che possieda almeno metà dei millesimi, oppure dal giudice, su ricorso anche di un solo condomino.
Le novità della riforma consistono essenzialmente in cinque punti:
– si trova un compromesso tra la tesi sostenuta dalla maggioranza della Cassazione per decenni (i millesimi si cambiano solo al l’unanimità oppure, in casi particolari, ricorrendo al giudice) e la tesi delle Sezioni unite più recente (9 agosto 2010, n. 18477), secondo cui infatti i millesimi si mutano in assemblea a maggioranza dei partecipanti e delle quote (oltre che in giudizio);
– si precisano meglio le trasformazioni che permettono la rideterminazione dei millesimi. Basta anche un incremento di superficie (e non, necessariamente, di volumetria) che però vari più di un quinto il rapporto proporzionale tra le proprietà;
– si chiarisce che in caso di errore o di variazioni di superficie la ripartizione dei millesimi può essere decisa sia da una delibera assembleare, a maggioranza dei partecipanti e con almeno metà della quote, sia con un ricorso al giudice;
– si afferma che, in caso di giudizio, a essere convenuto è unicamente il condominio, in persona dell’amministratore – il che semplifica parecchio l’iter processuale;
– infine si obbliga l’amministratore a dare notizia immediata ai condòmini di una causa indetta per la revisione dei millesimi, pena la revoca per giusta causa del suo incarico e l’eventuale risarcimento dei danni.
Le regole della riforma si applicheranno solo sei mesi dopo la pubblicazione della legge sulla «Gazzetta Ufficiale». Vale però la pena di darsi da fare fin da subito per rideterminare millesimi “corretti” in seguito a opere che hanno modificato in maniera rilevante i valori proporzionali, incaricando un perito in grado di fissarne di nuovi, con una relazione motivata. Sarà così possibile applicare immediatamente i nuovi millesimi, prima dell’entrata in vigore della nuova legge, prendendo come linea guida la sentenza della Cassazione a Sezioni unite n. 18477/2010, anche senza applicare la regola del quinto di sproporzione.
Il ricorso in giudizio contro la delibera assembleare, in contraddizione con la sentenza delle Sezioni unite, non avrà alcun senso: infatti con l’entrata in vigore della nuova legge le delibere assembleari a maggioranza per mutare i millesimi sono ufficialmente previste e sarà sempre possibile assumerle.
Due regole sono implicite nella nuova versione dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in cui sono contenute le nuove regole. La prima è che, affermando che i millesimi si possono cambiare solo all’unanimità, si dice anche che possono essere decisi definitivamente solo all’unanimità: se non si riesce a raggiungerla, deciderà il giudice. Diciamo “definitivamente” perché, in mancanza di millesimi (situazione rara ma possibile) è da ritenersi possibile una determinazione provvisoria, salvo conguaglio.
La seconda regola è che non è specificato che il ricorso in giudizio debba essere fatto solo dopo che si è tentato prima di far assumere all’assemblea una delibera di modifica. Resta il fatto che il condomino che si rivolga al giudice senza prima sentire l’assemblea, se gli è dato torto, rischierà più facilmente di vedersi per intero attribuite tutte le spese di giudizio (di fatto, avrebbe potuto prima tentare la strada dell’assemblea).

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