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Disdetta «vera» senza danni

di Paolo Russo

Non è responsabile il proprietario di un immobile che, concesso il bene in locazione, chieda al conduttore il rilascio dei locali per utilizzarli quale abitazione del figlio prossimo alle nozze, ma poi non li destini all'uso indicato, non per un proprio comportamento doloso o colposo, ma per l'imprevisto e improvviso mancato matrimonio. Nessuna richiesta di risarcimento dei danni avanzata nei confronti del locatore può pertanto essere accolta.

La Cassazione (sentenza 11014/11) ha così confermato la pronuncia dei giudici di appello e condannato il conduttore ricorrente alla rifusione delle spese di lite. Una coppia di coniugi concedeva in locazione un immobile di proprietà ai titolari di uno studio medico. Dopo un po' di tempo, però, i proprietari ottenevano la disdetta e il conseguente rilascio dei locali concessi in locazione giustificando tale richiesta, ai sensi dell'articolo 31 della legge 392/78, sull'assunto che l'immobile in questione sarebbe stato adibito ad abitazione del figlio della coppia, ormai prossimo a contrarre matrimonio. Ma i progetti coniugali sfumavano, e l'immobile in oggetto, ormai rilasciato dai conduttori, veniva riadattato ad abitazione e occupato dal figlio dei proprietari, rimasto scapolo. I titolari dello studio medico, venuti a conoscenza del diverso utilizzo del bene, avanzavano nei confronti dei locatori una richiesta di risarcimento, contestando una pretesa disdetta non veritiera, attese le asserite necessità familiari, non verificate. La causa si concludeva con l'accoglimento delle richieste risarcitorie, nonostante la difesa avanzata dai convenuti, i quali, pure, avevano confermato che, al tempo della disdetta, le nozze del figlio erano effettivamente imminenti, ma che solo in seguito, per dissapori sopravvenuti, il matrimonio era saltato.

La pronuncia veniva riformata in appello, ma i conduttori ricorrevano in Cassazione, deducendo che gli stessi locatori avevano ammesso che i locali per i quali era stata data la disdetta erano stati occupati transitoriamente dal figlio, ma non per la ragioni giustificative della disdetta. La Cassazione, però, ha respinto le istanze dei ricorrenti, in particolare quanto alla divergenza tra le necessità familiari indicate nella disdetta e l'utilizzazione del bene rilasciato da parte del figlio, dopo il fallimento del matrimonio.

Sul punto, i Supremi giudici, rilevato che la Corte d'appello aveva dato conto «della utilizzazione effettiva e stabile dei locali per le necessità abitative del figliolo, considerando la mancanza delle nozze, indicate nella disdetta, come veritiera al tempo della sua proposizione, ma poi elusa dal dissenso sopravvenuto, quando già ì locali erano stati occupati», ha precisato la correttezza di un simile «prudente apprezzamento, da parte dei giudici di merito, delle prove e della esistenza di un impedimento non imputabile a colpa o dolo dei locatori».

Confermato, dunque, l'orientamento della giurisprudenza di legittimità (tra le altre, sentenza 23296/04) che esclude che la norma dell'articolo 31 della citata legge sull'equo canone preveda un caso di responsabilità oggettiva con presunzione assoluta di colpa, «considerandosi invece le cause di giustificazione per esigenze egualmente meritevoli di tutela, come è nella fattispecie concreta, del figlio nubendo, ma rimasto celibe, che tuttavia occupa i locali per esigenze abitative».

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